賈臥龍：公開成本值得全國房企大面推廣
2011-11-29 來源：0352房網(wǎng) 編輯：宋羽欣
房地產(chǎn)的成本包括土地出讓金、建筑安裝費、銷售代理費、廣告宣傳費、內(nèi)部管理費、政府稅費以及一些不可預(yù)期費用等，這些成本再加上開發(fā)商的利潤就是最終的銷售價格，要想降低房價，就必須想辦法減少這些部分的費用。在這些房價的組成部分中，容易“吸水”助漲高房價的部分有三個：土地出讓金、政府稅費、以及開發(fā)商的利潤。
樓市調(diào)控正進行的如火如荼，嚴(yán)厲的政策使得開發(fā)商與購房者幾家歡喜幾家愁，隨著調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，目前已有多地房價開始出現(xiàn)下調(diào)，開發(fā)商更是喊出“零利潤”甚至“賠本銷售”的口號，似乎房價已經(jīng)觸底。但房價的“底”到底在哪里，開發(fā)商的話顯然不能信，其實房價無非是“成本”加“利潤”，只要成本公開，房價的真實水平就可一目了然。
單靠開發(fā)商得不出真實成本
三個部分中，涉及到開發(fā)商只有利潤一項。房地產(chǎn)的暴利人所皆知，雖然并不是大家想象的那樣夸張，但比起一般行業(yè)來還是要“富得流油”，恐怕只有某些壟斷行業(yè)才能壓得住。國家可以制定政策讓開發(fā)商公布成本，這樣房價就會公開透明，消費者心里也就會有底，但是話又說回來，誰都知道政策好定難執(zhí)行。
如果僅是硬性要求開發(fā)商公布成本，將很難取得實效，因為開發(fā)商可以通過隨意更改數(shù)據(jù)、抬高“成本”來降低“利潤”，缺少了監(jiān)督，這一切都將流于形式。因此，政府的物價部門、審計部門等都必須要負(fù)起責(zé)任，保證成本的真實和公開，嚴(yán)厲懲處弄虛作假行為，只要政府有作為，將對樓市調(diào)控大有益處。
助漲高房價的三個部分中，有兩項涉及到政府，包括土地出讓金和政府稅費，這樣看來，政府對房價的影響要大于開發(fā)商，因此，在要求開發(fā)商公開成本的同時，政府更應(yīng)該以身作則，公開與房地產(chǎn)相關(guān)的利益所得。
政府更應(yīng)對房地產(chǎn)稅費公開
在土地出讓方面，政府處于壟斷地位，坐視地價飛漲從而直接導(dǎo)致房價飆升。至于稅費問題，在國外，與房地產(chǎn)相關(guān)的費用一直堅持“明稅少費”原則，政府征收的費用大概占房價的2%左右，在很多西方國家，這些費用都會被納入財政預(yù)算，有明確的使用方向和范圍。
反觀我國，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費與日俱增，各種名目的收費達50多種，涉及20多個部門，稅費占到房價的20%多，而征收這些稅費的法律依據(jù)、征收標(biāo)準(zhǔn)以及稅費的最終流向等都是不明不白，各部門可隨意操作，沒有任何監(jiān)督。政府征收的土地出讓金和各種稅費占到房價的一半左右，這些費用和開發(fā)商的暴利一起構(gòu)成現(xiàn)在畸形的房價，
樓市問題，政府有很大責(zé)任。調(diào)控房價，除了要打擊投機、抑制開發(fā)商暴利外，政府更應(yīng)主動讓利于民，減免不必要的收費，改革土地出讓競爭制度，減少土地開發(fā)成本，并形成一定機制，嚴(yán)格監(jiān)督稅費流向，嚴(yán)懲房地產(chǎn)市場腐敗現(xiàn)象，為房價回歸合理負(fù)起應(yīng)負(fù)的責(zé)任。
大眾對于樓市盲目，就在于中國的樓市充斥著迷霧、缺乏透明，百姓的知情權(quán)沒有受到重視。我國樓市的問題很多，并不是僅僅公開成本就能解決一切，但成本公開對于房價回歸合理絕對有促進作用，只要對樓市以及經(jīng)濟健康發(fā)展有益的方法，都是值得應(yīng)用并推廣的。
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