肖國元：品質才是房地產市場的有效出路
2012-02-11 來源：證券時報 編輯：狄海霞
始于2008年的房地產調控，到目前變成了頗具吊詭的尷尬事：一方面，我們不遺余力地打壓商品房市場，試圖刺破商品房泡沫;與此同時，另一方面，我們又在大力興建保障房。在主流觀點看來，房地產市場供不應求是事實。只不過，商品房市場價格太高，泡沫很大，開發保障房可以降低房價，從而解決商品房市場存在的問題。這種觀點似乎逐漸被民眾接受，成了主宰房地產市場上民眾行為的基本觀念。
正是在這種觀念影響下，大批購房人逐漸按捺住自己急迫的心，放慢了入市購房的步伐，踮起腳跟加入到翹盼保障房的隊伍。也因為這樣，曾經火爆的房地產市場如今逐漸冷落蕭條，以致2012年春節期間，北廣上等熱點城市爆出了"零成交"的大新聞。與此同時，房地產商神情嚴肅，憂心忡忡，房地產開發投資隨之逐漸下降。房地產行業似乎進入了20年來最嚴峻的寒冬。
房地產市場這種相持不下的局面能維持多久?能長期存在下去嗎?這是各方關心的話題。中國面臨著經濟增長的巨大壓力，政府對房地產市場實行的嚴厲調控難以持續持久。另一種觀點認為，政府加大保障房投資，既可以填補房地產開發商撤退留下的缺口，不致拖累經濟增長，又可以保障房地產市場供應，從而降低房地產價格，由此中國的房地產將進入一個新時代。
其實，不論外部形勢如何險峻，也不管政府支持保障房的態度多么堅決，措施多么得力，它們對中國房地產市場的影響都是短期的，乃至可以忽略。畢竟外部危機總有終結之時，中國經濟也不可能長久維持過去那種粗放的模式，而我們對房地產市場抱持的非市場化的態度本質上是反市場的，不符合中國經濟改革的基本價值取向，更不符合市場經濟歷史發展的大趨勢。
表面上看來紛紜復雜的房地產市場矛盾尖銳，問題多多，但其要害其實只有一兩個。否則，只能說明我們沒有看到事情的本質。2005年以來，困擾房地產市場的問題有很多，但重要的不外乎以下三個：1、房價是否有泡沫;2、房價為什么高企，以致超出了民眾的忍耐度;3、如何解決房地產市場的供求矛盾，以滿足民眾的住房訴求。
對于上述三個命題，雖然我們可以分而論之，比如對于房地產是否有泡沫，觀點分歧十分明顯，是者有之，否者無之;對于房價高企原因的解釋也是五花八門;對于房地產市場的出路，更是公婆之爭，難有定論，但是我們必須清楚，無論價格高低，無論是否泡沫，也不論如何分配住房，民眾關心的是如何以最低的價格獲得自己最滿意的住房。
因此，避開上述爭論，讓我們回到保障房本身，看看保障房能否解決這個問題。對于保障房，筆者的基本觀點是，過去政府當甩手掌柜，沒有承擔基本的保障責任肯定是失責失策的，以致歷史欠賬太多，加劇了房地產市場的矛盾。但是，像現在這樣一方面大力打壓商品房，一方面又大興保障房，以為這樣可以解決房地產市場矛盾。
我們知道，世上沒有免費的午餐。以此觀之，保障房也不會是天上掉餡餅，是有代價的。這種代價也許不是通過房價來顯現，但一定會以其他的方式來體現。根據有關計劃，從2011年至2015年，全國將建設3600萬套保障房，據說可以解決上億人的住房困難。為此，我們必須投入上萬億的資金。對于不事財富生產的政府而言，這些投資不是空手套白狼，最終只能來源于稅收，來源于百姓自己的勞作與積累。
不過，需要弄清楚的是，在保障房與商品房的競爭中，政府的效率高過商品房開發商的幾率有多大。而冷峻的事實告訴我們，我們之所以擇市場經濟而從，基本原因在于非市場經濟的低效率。退一步說，即使政府能夠如約提供足量的保障房，那也僅僅從數字指標上履行了自己的諾言，沒有失信于民。但這樣的保障房能否滿足民眾的住房愿望是另一回事。
眾所周知，住房不是一個簡單的房屋概念，涉及到房屋設計、建筑用材、戶型結構、地理位置、周邊配套、物業管理等復雜多面、細小緊密等系統性問題。而且隨著經濟的發展與生活水平的提高，民眾對住房的要求也是水漲船高，否則過去的筒子樓可以遺芳百世了。即使單論房屋面積大小，保障房就難以滿足大部分家庭的需要，更不可能滿足人們的終生需求。
最后，保障房的分配也是一道難以逾越的坎。不管言語多么漂亮，多么言之鑿鑿，在現有條件下，要想保證分配的公平、公正，幾乎比登天還難。不是說主事人存心添亂，也不是他們缺乏這樣的道德境界，重要的是在目前的體制下缺乏可以達成目標的可靠的機制。在此，我們應該謹記哈耶克的名言：通向地獄的路都是用良好的愿望鋪成的。
其實，保障房不是解決房地產問題的辦法，更不是中國房地產市場的出路，只能是權宜之計，用以緩解房價高漲造成的心理緊張。中國房地產市場的問題最終必然要通過市場來解決。如此，在繞了幾年的圈子后，我們還得回到原點：用什么辦法保障民眾能夠用最低的代價買到質量最好的住房。
因此，中國房地產市場的未來更大程度上取決于誰能更有效地向消費者提供優質的產品與服務。建立起一個繁榮昌盛的房地產市場，實在是過于一廂情愿了。
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