易憲容：面對房貸優惠購房切莫跟風
2012-04-13 來源：京華時報 編輯：韓軒
據報道，近期多個城市的商業銀行重啟個人首套住房貸款利率9折甚至8.5折優惠。不少人認為，此舉讓購房成本有較大幅度下降，有利于推動“剛需”購房者加速進入市場。
對此，購買住房不可盲目跟風，要從以下幾個方面來分析，然后作出自己的正確判斷。
首先，銀行推出這樣的政策有兩個方面考慮，一方面是響應政府號召，通過優惠政策把已經銷售不旺的市場帶動起來;另一方面，與銀行5年期存款利率的成本相比，8.5折貸款現在可謂無利可圖，但可以用此來占有貸款市場的規模，貸款合同都是利率浮動的，今后政策的變化會改變當前銀行這種不利格局，先讓購房者進入貸款市場再說。
其次，從當前杭州房地產開發商破產，及不少大房地產開發商對當前住房市場的價格趨勢判斷來看(房價還有不小幅度下降)，當前中國各地住房市場的價格仍然處于一個下降趨勢中，而這種趨勢在短期一兩年內不會改變。
在這種情況下，如果消費者由于住房貸款優惠利率進入市場，其購買住房由于利率優惠所獲得的利益可能遠遠低于房價下跌所減少的購買住房成本。因為，利率與本金相比，在住房的價格處于下降的態勢下，本金下跌所減少的負擔肯定比利率優惠所減少的負擔要大得多。所以，對購房者來說，看房價趨勢更為重要。
第三，有報道稱，以首套房貸款100萬元、期限30年為例，利率分別執行基準利率的1.1倍、9折優惠及8.5折優惠，其累計支付利息約158萬元、141萬元、116萬元，高低相差42萬。
這樣的計算是建立在幾個不成立的假定基礎上的。一是假定購房合同所簽訂的為固定利率，即購買合同簽訂后，30年不變化。但實際上，現在購買住房合同貸款利率是浮動利率，它是隨市場及政策變化一年一定的。二是假定現在的利率未來30年也是固定的。但實際上，隨著美國量化寬松貨幣政策結束，全世界如此低利率時代可能結束，中國也會如此。
因此，如果這種低利率周期一過，利率上升也是必然，房款浮動利率也會隨之變化。三是以基準利率1.1倍作為8.5折優惠的比較基數，其實是在用購房者不會發生的交易來比較收益增加，同樣不成立。更何況8.5折優惠利率銀行一定會附加不少條件，貸到款并非易事。對這些，購買住房者要自己計算清楚。
總之，大家不要被所謂的利率優惠所迷惑，需要清楚計算利率優惠及房價下跌對其購房成本減少之影響，而不是盲目受他人影響進入市場。
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