楊紅旭：“房地產藍皮書”釋放艱難信號
2012-05-25 來源：0352房網 編輯：玥婷
中國社科院每年發布一次房地產藍皮書，每次皆會引起一場爭論。
中國社科院5月24日發布的《房地產藍皮書》指出：2012年將是住房分配制度改革以來，房地產行業最艱難的一年，行業贏利可能進一步下降，中小企業倒閉破產風險增大。房價或會略有回落，但大幅降價的可能性比較小。藍皮書建議對首套自住型商品房首付比例利率等優惠政策應長期化、穩定化和制度化。
就2012年而言，部分人認為房地產業最艱難的時刻已過，房價將出現三成以上的下跌，房地產政策絕不可能放松等。我現在基本認同上述三個主要觀點。
首先，2012年房地產業將比2008年更困難。1998年房改之后，經過1999-2000年的過渡期、復蘇期，基本上從2001年開始，中國樓市迎來了黃金十年，住宅市場供需兩旺，所有的行業參與者：地方政府、開發商、服務商、投資客、自住者等，皆從中獲得了程度不一的利益。
在這一過程中，2008年房地產業遭遇了一次低谷。主要是受國際金融危機影響，國內經濟增幅下滑，拖累了房地產業。2008年的很多行業指標都比較糟糕，比如成交量、成交價、新開工量等。而今年很多指標的糟糕程度將超過2008年。主要原因是： 2008年那次的樓市調整呈V字形，由年初到年底，行業急轉直下，而在國家強力的經濟和樓市刺激政策拉動下，2009年房地產市場絕地反彈，一飛沖天。當時行業陣痛較短，并沒有什么企業破產、老板跑路。
而2011年四季度至今，很多開發商，尤其是中小企業和進入房地產行業不久的企業面對的經營壓力已超過2008年底。原因也簡單，2010年樓市開始降溫，2011年迅速入冬，2012年持續低溫，但至今仍常聞“堅持房地產調控不動搖”。因此，無論對于開發商還是地方政府，2012年都將是1998年以來最困難的一年。
其次，關于房價走勢。我認為，整體而論，2012年房價絕對不會下跌二三成。
看兩個全國性的指標。一是全國商品住宅成交均價，2008年相較2007年，基本持平，2012年將略差于2008年，我預計將下跌5%以內。二是70個大中城市房價指數，2012年4月同比2011年4月已下跌1%，預計最大的月度跌幅不會超過3%，2009年初沒超過2%。因此，切莫以偏概全，看到某個項目大促銷，就以為整個城市或全國房價都會跳水二三成。
最后，政策底部基本現形。近日的國務院常務會議提出：穩定和嚴格實施房地產市場調控政策。“穩定”意喻政策不松也不緊;“嚴格”著眼于實行差別化的稅收信貸政策和限購政策。所以，用于抑制投資投機需求的限購政策，2012年不會發生大的變化，而針對自住需求的政策總體方向是趨松。當前，首次置業需求被明確列為鼓勵對象，但僅靠商業銀行的信貸利率優惠還不夠。
央行和銀監會，甚至國務院，應該對這類剛需進行明確的政策優惠，比如規定首付最高不能超過三成，其中對于90平方米以下普通住房應回歸至2009年的二成。另外，當前改善需求尚未被納入扶持范疇，如果下半年經濟仍不樂觀，樓市依然低迷，應考慮對這類需求適度進行信貸和稅收方面的優惠。
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