張宏偉：降首付刺激剛需關鍵在信貸額度
2012-05-30 來源：0352房網 編輯：玥婷
5月29日，據報道，湖南省發改委召開全省經濟形勢座談會，傳遞中央精神，明確國家層面有“兩個不可能”：1、不可能出臺像2008年底那種大范圍、大規模的4萬億投資政策;2、不可能松動房地產政策，現在只會預調微調。同時確認，國家即將啟動汽車下鄉政策。
對于房地產調控，文件中稱，中央在房地產調控政策上總基調不變，政策上不變，但要求各地各部門采取有力措施，增加普通商品房供給，并通過落實利率優惠，降低首付比例，減免相關稅費等措施支持居民購買首套普通住房，有序釋放剛性需求，引導各方面形成統一的市場預期，促進房地產市場健康發展。
以上描述中，中央在房地產調控政策上總基調不變，政策上不變已經成為當前房地產市場調控政策走勢的共識，政策層面的微調“刺激剛需”應該來說也已經成為現在及未來政策層面走向的特征。在“微調”政策方面，落實房貸利率優惠、調整普通住宅標準、通過各類措施補貼購房者等等也已成為現實。但是，降低首套房的首付比例尚是本輪調控以來還沒有做出明顯的“微調”動作。
在之前，沈陽公積金繳存半年即可申請貸款，首付減至兩成，沈陽出了二成首付不久，廣州也重申，首套房90平米以下最低可公積金貸款兩成首付。幾乎與此同時，武漢市也出現公積金貸款購置首套房可以首付兩成的做法。
公積金貸款購置首套房可以首付兩成，這也將大大降低購房者入市的門檻，對于一部分自住需求購房者來講，可以提前購置房產，以應對未來房價上漲而帶來越來越買不起房子的狀態。這些政策這對于剛需來講，應該可以刺激這部分需求入市購房，也是對于這部分購房者購房機會的保護。
筆者認為，不僅僅公積金貸款在貸款額度及首套房首付比例上可以定向“刺激剛需”入市，商業貸款的首套房的信貸額度、首付比例上也可以出臺定向寬松的措施，比如首付比例降至兩成來定向“刺激剛需”入市。只要政策并沒有偏向投資性和改善需求，政策調控的大局仍然是偏向以“自住需求”為主，這些政策也都不為過。
同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，“刺激剛需”入市的方式是靈活多樣的，最關鍵的不是我們否認這樣的政策出臺，而是在執行環節嚴格控制非剛需群體鉆空子入市，也要考慮這樣操作是否有相應的市場風險，同時，也要控制好這樣操作對于市場平穩健康發展是否有益。
但是，從當前個人房貸市場執行狀況來看，工商銀行、中國銀行等個別銀行仍然存在收緊首套房貸款，將首套房貸款利率上調至九折甚至回歸基準，這和當前調控政策層面微調“刺激剛需”入市有所不符。
同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，上述首套房貸利率收緊，甚至當前首套房貸首付比例沒有降至兩成，一定程度上也和當前整體市場的信貸額度有一定的關系。“降準”之后，各銀行會擁有更多的信貸額度，對于“刺激剛需”的“差別化”信貸政策繼續執行提供了政策及實際的信貸額度支持。但是，當前首套房貸首付比例是否降至兩成仍將受制于當前信貸額度，首套房貸款降首付 “刺激剛需”關鍵在信貸額度多少。
筆者認為，在2012年“限購”政策延期執行的市場背景下，首套房貸政策2012年應定向放寬，應該制定“差別化”的信貸政策，尤其是在首套房貸利率已經寬松的市場背景下，進一步降低首套房的首付比例，大大降低購房者入市的門檻，讓一部分自住需求購房者可以提前購置房產，保護以自住剛性需求為主的購房者，為這些購房群體爭取更多的購房時間。
當前，盡管當前銀行已經給出更多的房貸額度，并且有適度的貸款利率優惠支持自住剛性需求的首套房置業者，在審批時間周期上也進一步縮短，但是，當前信貸政策對于首套房置業者仍然過于緊張，尤其是在首付比例上，各地首套首付3成個別地區首套房首付比例在4成以上首付“高門檻”的狀態依然存在。筆者認為，對于首套房置業者各地應統一降低首付比例至2成，改變當前各地首套首付3成個別地區首套房首付比例也在4成以上首付“高門檻”的狀態。
從市場的角度而言，從近期全國房地產市場成交量變化趨勢來看，2012年3月樓市成交量回暖之后，4月以來的多地樓市成交量呈現下滑跡象，5月份的市場成交量盡管略有反彈，但是6-8月份即將進入傳統的房地產市場銷售淡季，后市仍存在一定的市場不確定性因素，因此，整體市場仍然需要樓市“刺激剛需”政策出臺。
同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，“降準”之后為樓市“刺激剛需”的“差別化”信貸政策出臺及執行創造了市場條件，但對于房地產市場首套房的個貸的信貸額度而言仍然不寬松。因此，在“降準”之后，各地應該針對自住需求進一步出臺“差別化”信貸政策，鼓勵自住需求入市，比如對于首套房置業者有一定的稅費補貼;對于人才類購房需求給予積極的落戶及稅費優惠政策;在公積金貸款、商業貸款對于首套房置業者的進一步的定向寬松，降低首套房首付比例降低購房者入市的門檻等。
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