賈臥龍：房地產基金將迎來快速發展機遇
2012-08-01 來源：賈臥龍博客 編輯：雯倩
宏觀調控不放松之下，房產信托融資不暢，房地產私募將成為開發商新的融資通道，香港太平洋國際投資集團旗下的北京創匯財富基金總經理楊文接受中國財經記者專訪時稱，目前房地產企業在調控的背景下，資金都非常緊張，很多國內一線房地產企業，如萬科、復地、中糧等知名企業，通過發行股權私募基金，開拓了房地產融資渠道，解決了房地產開發企業融資難題，她認為今年除部分國內五十強房地產企業，很多中小開發商，也會紛紛加入私募基金融資渠道，今年房地產基金迎來了快速發展的快車道。
據悉，2011年根據住建部政策研究中心的數據，房地產私幕規模達千億，2012年私募基金有望突破三千億元。 楊文認為，2012年中央政府以限購和限貸政策為代表的持續調控，除了帶來房價和地價回歸理性外，也會引發行業兼并重組，促進商業地產的發展。這些變化，為房地產私募基金創造了入場和發展的機會。
目前房地產企業、地方政府和投資者對房地產市場的預期改變了，土地市場面粉貴過面包的情況很難再出現，流拍不斷。他透露，現在少數地方的地價可以打折出讓，付款條件等方面也可再商談。地價的下跌，給房地產投資帶來了一些機會。
第二個機會來自行業的兼并重組。2012年，在銷售乏力的背景下，一些房地產企業到期銀行貸款和信托集中兌付，會給企業現金流和財務狀況帶來很大的壓力。這就為房地產私募基金提供了并購和重組的投資機會。從國際經驗看，私募基金通過參與行業的兼并重組，幫助優質企業迅速擴張，會優化行業的資源配置。
第三類機會是商業和文化地產。房地產私募基金通過專業化管理，可以為投資人尤其是類似保險公司和社保基金等機構投資者提供商業地產投資的機會。“今年我們募集的幾只基金全部是城市商業綜合體。”
作為國內最早開始試水房地產私募的投資機構之一，創匯財富基金早在2010年便與匯豐銀行合作，為在港融資的房地產企業實現了基金的募集。隨著房地產調控的持續和深入，房企資金和債務危機凸顯。之前所做的信托、海外發債等融資模式面臨兌付風險，國內已叫停信托房產募集資金的通道。
楊文認為，地產私募的業務模式，不像銀行、信托公司在貸款業務中重點關注擔保和抵押，私募基金首先要看所投的這個企業有沒有能力按照約定實現投資收益，現金流是否可控，開發的物業能不能賣掉，這跟開發商做投資時的核心思維是一致的;而擔保、抵押是次要的、是第二位的。因此，私募基金更關心投資時機是否正確，投資進入的價格是否合適。
楊文介紹，風險控制主要表現在五個環節，首先是嚴格篩選項目，項目的好壞，決定了項目是否可以實現資金流的快速回籠，去年創匯基金接了200多個項目，最后層層篩選下來真正適合投資的就兩三個。
其次是做好資產管理。不管是股權投資還是債權投資，都要主動管理，爭取每個項目實現封閉式運作。除了對項目公司財務預算和現金支出的審批外，同時也會派駐現場財務經理和巡檢小組，及時監控項目運營和資金的調用。
三看開發商的信譽和品牌，對不講信譽的開發商，無論企業規模多大，都不會參與房產基金的募集。四看項目的可行性，包括當地的供求關系，土地價格、售樓價格，銷售速度等，創匯基金非常關注當地的土地放量和供求關系，如果當地市場明顯出現了泡沫，供大于求，創匯基金絕不會投資的。
五看企業的產業鏈，對多元化經營的企業，第一次做地產的企業，由于缺少專業的團隊和先進的管理理念，一般不會參與基金投資和募集。
楊文說，跟匯豐銀行在香港的合作，從項目篩選到資產管理，創匯投資已建立了一套完整的風險控制機制。創匯基金目前在國內投資的項目，其投資人預期收益率，股權產品一般為20%，債權產品一般12-13%左右，購房基金投資回報一般在12%左右，同時股東根據需求，也可以利用創匯設計的購房私募基金購買投資的物業，一般購房私募基金優惠幅度，比市場價格可以優惠5-8%左右，受到投資人的好評。
楊文認為，不遠的將來，中國投資者會有更多的房地產金融產品選擇來配置自己的資產，而不是簡單地通過購買住宅和樓宇來配置。這種趨勢形成后，可以抑制房地產投資性需求帶來的價格泡沫，優化社會資本配置。從這一點看，房地產私募基金事業在中國才剛剛開始。
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