賈臥龍：私募基金是商業地產的救命稻草

2012-07-27 來源：0352房網編輯：紫函

　　目前隨著城市化進程的加快，各地紛紛進行城中村改造，一般城中村改造，少則三百畝、多則上千畝，建設面積一般都在100萬以上，投資一般在五十億元以上，面對如此大的投資和規模，在銀行限貸、信托融資受挫的背景下，房地產私募基金成了開發企業融資的主要平臺。據悉，目前國內除萬達地產有雄厚的資金和銀行授信背景，很多地產企業還主要是依托其他渠道融資。城市商業地產，是房地產市場的下一個春天，在住宅地產進入冬天其卻顯示出別樣的繁榮。有報告顯示，全國排名前20名的開發商都進入商業地產，整個行業已經由傳統的住宅市場轉向了商業。

　　銀行收緊，萬億商業地產資金從何而來?

　　眾所周知，地產這種資金密集型的行業，資金是最上游、最核心的因素。創匯基金總裁楊文認為，今日的萬達，很大程度上是資本運作成功的體現。“萬達賬面現金都有幾百億，2011年光是商業地產銷售就在1200億上下，毛利百分之三四十。”王健林上半年曾向媒體透露。

　　據了解，萬達除了銷售物業的收入，萬達的資金來源還有兩個渠道：經營性抵押貸款和銀行授信。萬達是國內最早嘗試經營性抵押貸款的企業，首先取得地方政府的信任，并由地方政府作擔保尋求銀行授信。最早提供抵押融資貸款的是工商銀行，隨后中國銀行、農業銀行、建設銀行三家國有行也與其簽署銀企合作協議，后來，民生、華夏兩家股份銀行都先后入伙，每家給萬達的授信高達幾十億。

　　2006年，央行金融管理部門還把萬達列為全國房地產金融改革試點企業，給了萬達一個紅頭文件的批復。這個批復相當于一個特殊授權、綠色通道，不受地域約束，單筆貸款在5億之內無須審批，兩三天可以批款。

　　地產基金：商業地產的救命稻草

　　隨著大量城市商業綜合體的涌現，很多大型企業也紛紛通過房地產私募基金，解決了資金缺口，石家莊聯邦祥云國際，開發的1800畝吃遍中國五A主題公園，通過私募基金獲得了五億元私募基金。

　　由香港太平洋投資集團旗下的創匯財富與沈陽富邦地產合作，獲得了沈陽最中心商業地塊的開發權。自從2011年以來，創匯資本已經在大連、哈爾濱完成了多個城市綜合體項目。創匯資本專注于商業地產的開發和投資，首期基金由五十強領袖企業，阿里巴巴易居、蘇寧電器、巨人集團、均瑤集團、華誼兄弟、涌金集團、新光集團等數十家中國民營企業領袖共同發起。

　　創匯資本只是商業地產基金的一個縮影，清科研究中心公布報告顯示，截至2012年第二季度，共有30只私募房地產基金募集到位60億美元。另外數據顯示，目前國內房地產基金規模已經超過千億元，這些基金的資金雖然不是全部投資于商業地產，但是對商業地產的發展來說肯定是強心針。

　　國內地產基金目前主要有兩大類，一類就是獨立私募房地產投資基金，一般是由專業的房地產策劃投資機構發起，因為他們熟悉房地產運作，熟悉房地產定位和流程，專注于投資一線二線城市核心區域商業類物業(包括寫字樓和商業)。另外一類則是房地產企業參與發起房地產基金，目前大型房地產企業都參與了其中。包括萬科、金地、華潤、復地等知名開發商均已試水房地產私募基金，此外，包括世茂股份在內的有意設立房地產私募基金的地產巨頭也不在少數。

　　北京創匯財富投資管理有限公司的總裁楊文曾透露，目前市場上大部分地產私募基金，都是房地產公司設立并投資于自身的項目。以智盈投資2009年募集的第一只人民幣房地產私募基金“復地景業基金”為例，該基金采取的是有限合伙制的形式，其中單個有限合伙人的出資門檻就為800萬元人民幣。

（責任編輯：0352房網）