楊紅旭：內(nèi)地房地產(chǎn)頻繁“出海”為哪般
2012-08-17 來源：楊紅旭博客 編輯：紫函
2012年五月中旬，萬科旗下全資子公司萬科置業(yè)與永泰地產(chǎn)有限公司達(dá)成了收購香港南聯(lián)地產(chǎn)股權(quán)的協(xié)議，如最終交易成功，萬科將擁有南聯(lián)地產(chǎn)73.91%的股份。此事一出，全行業(yè)為之側(cè)目。這是萬科第一次境外收購股權(quán)，同時也是四大龍頭——“招保萬金”中繼金地、招商之后第三個赴外收購股權(quán)的企業(yè)。
盡管前兩者都以失敗告終，但并沒有影響到萬科境外購股的信心。其實，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)遠(yuǎn)赴境外投資、購股并不是什么新鮮事：碧桂園落子馬來西亞，項目年底有望開售，萬達(dá)在俄羅斯的多個地區(qū)進(jìn)行旅游地產(chǎn)開發(fā)，綠地和光耀集團(tuán)則在韓國分別進(jìn)行了醫(yī)療、度假等方面的項目開發(fā)，而中坤更是遠(yuǎn)赴冰島進(jìn)行旅游地產(chǎn)開發(fā)。
內(nèi)地房企近期頻繁進(jìn)行境外投資嘗試，其中或以收購股權(quán)、借殼融資為動機(jī)，像金地、招商、萬科等;或以與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作投資為直接目的，像碧桂園、萬達(dá)、綠地等。無論內(nèi)地房企以何種方式，出于何種目的將“觸角”伸向境外，都有著共通的深層次原因。
首先，是因為國內(nèi)政策不利。在國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)緊縮的政策環(huán)境下，與歷史同期水平相比，房地產(chǎn)市場總體表現(xiàn)低迷。盡管各地方政府紛紛出招進(jìn)行微調(diào)，針對剛需的利率政策也有所松動，前兩個季度過后房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出回暖的跡象，但也只是某幾項指標(biāo)的復(fù)蘇，整體態(tài)勢依舊“不給力”。另外，從下一階段的政策預(yù)期來看，社會各階層普遍認(rèn)為房價并沒有回歸合理，中央政府也無放松房地產(chǎn)調(diào)控的意向。由此可見，無論是當(dāng)前市場表現(xiàn)還是政策預(yù)期，都不利于內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。所以，近期各大房企都以去庫存為主流，以價換量加快資金的回籠進(jìn)度，同時在國內(nèi)投資開發(fā)新項目的欲望并不是十分強(qiáng)烈，因此實力雄厚的房企出境試水，完全可以理解。
其次，去境外投資是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要。像萬科這樣的大型住宅開發(fā)公司，20年磨一劍，在國內(nèi)積累了豐富的經(jīng)驗，走出去探尋國際化的發(fā)展道路，自然是企業(yè)進(jìn)一步壯大的不二法門，就像香港的新鴻基、新加坡的仁恒、美國的漢斯等，來中國大陸發(fā)展道理一樣。一方面，境外投資可以讓企業(yè)借助境外先進(jìn)的融資平臺，充分利用國際資本;另一方面，可以為企業(yè)引入先進(jìn)的管理經(jīng)驗，注入新的生命力。除此之外，部分大型房企境外投資，還透露出對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可持續(xù)性的擔(dān)憂和疑慮。我國正處于高速城市化的發(fā)展階段，理論上講房地產(chǎn)業(yè)也應(yīng)正是如日中天之時，但是由于受到不斷更替的政府政策影響，加之較為單一且受政府管制嚴(yán)重的融資渠道的局限，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展遇到了一些瓶頸。
再次，部分出海房企銷售目標(biāo)明確，直指中國出境游客與投資者。從碧桂園、萬達(dá)、綠地等企業(yè)的境外投資行為來看，出海的房企一致比較青睞旅游資源豐富、國內(nèi)出境游客聚集的國家和地區(qū)，而且投資領(lǐng)域也不謀而合地集中在了旅游地產(chǎn)。之所以扎堆旅游地產(chǎn)，是因為其參與者出于幾方面的考量：其一，隨著我國居民生活水平的提高，出境旅游近年來已頗成風(fēng)氣，而富裕階層和部分貪官在國外置業(yè)也已成潮流;其二，盡管很多國家已經(jīng)取消了“購房移民”政策，但即使得不到移民資格也可以憑所購房產(chǎn)享受當(dāng)?shù)氐慕逃⑨t(yī)療資源，這樣的政策吸引力也是比較大的;其三，大型房企在國內(nèi)已經(jīng)發(fā)展多年，樹立了良好的品牌形象，有了比較成熟和固定的投資購買群體，比較容易引導(dǎo)他們?nèi)ゾ惩赓徺I自己的項目。
最后，也是最為重要的一個內(nèi)源性動機(jī)：融資需求。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控并沒有實質(zhì)性放松的形勢下，融資難成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重大瓶頸。一方面，2011年以來樓市成交趨于低迷，雖然近期回暖，但資金回流速度無法滿足開發(fā)商需求;另一方面，銀行對房地產(chǎn)開貸，除了保障房和普通住宅項目外，依然呈收緊態(tài)勢，資本市場基本對房企閉門謝客。在融資環(huán)境方面，大陸可謂冰天雪地，而境外卻猶如陽春三月。比如香港資本市場，融資渠道暢通而且寬廣，企業(yè)不僅能從銀行獲得信貸支持，同時發(fā)行股票、債券的門檻也相對較低。截至2011年底，香港銀行體系人民幣存量已達(dá)5885億元，人民幣已成為香港除港元和美元之外的第三大貨幣，香港也因此成為境外最大的離岸人民幣資金池。如此寬松的融資環(huán)境的吸引力對于資金“饑渴”的內(nèi)地房企來說實在難以抗拒，赴港借殼融資也便順理成章。盡管萬科董事會秘書譚華杰解釋說此次收購的目的在于萬科的國際化嘗試，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為萬科此舉透露出的是境外借殼融資的意向。
然而，出境投資也隱含著一定的法律制度風(fēng)險。從法律本身來講，中外在房地產(chǎn)相關(guān)的法律制度方面存在比較大的差異，盡快熟悉當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法律法規(guī)，成為出境房企的必修功課。從政策環(huán)境來看，國內(nèi)普遍存在著中央與地方政府間的博弈，開發(fā)商與政府間的博弈。在此環(huán)境中，即使存在著部分開發(fā)商在經(jīng)營過程中打政策法規(guī)擦邊球的現(xiàn)象，執(zhí)法者也多不深究，比如土地閑置問題，近些年不知出了多少文件，也沒收到效果。如在法制化程度很高的發(fā)達(dá)國家故技重施，那么隨后的法律問題將成為企業(yè)發(fā)展的桎梏。因此，熟悉國外相關(guān)法規(guī)政策并依法行事，才能避免“水土不服”。
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