葉檀：國稅總局對房產稅的公開說明
2012-09-11 來源：0352房網 編輯：木木
國稅總局認為，房產稅可在一定程度上抑制房地產市場的投資投機行為，但是作用有限。不知道國稅總局認為的“一定程度”到底是多大程度?是依據什么標準得出的結論?房地產市場作為主要的投資市場，遵從資本與貨幣市場的規律，投資者對風險與收益的考量是決定市場冷熱的主要因素，供求關系退居次要地位。
國稅總局對于房產稅作出公開說明。其要點有三：第一，房產稅擴容方案及細化的征收標準、辦法尚未最終確定;第二，房產稅可在一定程度上抑制房地產市場的投資投機行為，但作用有限;第三，決定房價的是供求關系，調控房價、保持房地產市場的健康運行需要財政、金融等經濟措施與行政措施相互配合。
如此曖昧的回復不會讓爭論消失，反而會讓爭論更趨激烈。很顯然，國稅總局不愿意單獨面對巨大的壓力，而希望把相關部門拉進這場關鍵性的改革之中。但從國稅總局對房產稅的回復來看，存在著認識不清的地方。
房產稅在多大程度上抑制房地產市場，語焉不詳。從目前已經推出房產稅試點的上海與重慶看，可以說效果確定并不算大，由于房地產政府較多，疊加于市場，很難做出總體的精確評估。不過，我們可以從其他市場得出相反的推論。
重慶房產稅主要針對高端住宅，今年1月，重慶市政府主要官員表態：重慶房產稅改革試點近一年來，在政策推進和征收手段上均達到了預期效果，97%的繳稅率收效令人滿意。從去年的數據看，房產稅實施后，重慶主城區多數高檔商品住房項目訪客量下降30%-50%，部分購房者改變了買大房、買高檔房的消費傾向。去年1月28日至11月30日，重慶主城區高檔商品住房成交70萬平方米，占商品住房成交量的6.8%，同比下降4.1%。
重慶與上海的房產稅并非廣泛的持有環節的物業稅，而是針對特定住宅供應的懲罰性稅收，從重慶、上海的房產稅輕易地得出房產稅無效的結論是輕率的，這無異于剪去虎爪、將老虎關入鐵籠而后嘲笑老虎的威力。
據上海稅務部門公布的數據，包括商業、辦公樓和住宅在內，今年一季度收得房產稅30.6億元，上半年房產稅稅收入達67.3億元，2011年上半年上海房產稅收入約51億元，全年稅額約73.6億元，相對于2011年1500億元左右的土地收入可謂九牛一毛。同時，征收和范圍也較為狹窄，2011年度全市應繳納房產稅的個人住房近2萬套。截至2011年底，已有16283套住房的納稅人按規定繳納了2011年度的房產稅。今年一季度，上海已經對24433套住房完成了房產稅征免認定;其中應征收房產稅的住房有4419套，占比約18.1%。上海房產稅并非普通意義上的物業稅，而是懲罰增量投資，對存量房不計征，并且征稅稅率較低，僅為0.6%。不過，從上海的住宅成交看，以剛性需求為主，說明房產稅對投資性的增量需求具有一定的抑制作用。
房地產市場遵從供求關系是個假象。正因為供求關系論肆虐房地產市場，各方才有了推卸責任的借口，開發商認為供地過少，供地者認為開發商囤地、待價而沽。正因為土地、房產價格節節攀升，收益率上升，開發商才會囤地捂盤，供地者才會采用饑餓療法，有了6年以上可供開發的土地還要繼續囤地，只能說土地已經變成最好的套現投資品種。
2008年年底，房地產市場供在于求，但到2009年二季度后，房地產市場反彈，到下半年就出現了供不應求的局面，主要原因是入市者增加，當房地產市場投資收益上升到20%以上，沒有抑制政策，投資者判斷入市的風險將遠遠小于投資收益，面對相對確定的房地產投資市場，投資者的行為趨于一致，大量資金入市。如果住建部、國土資源部、國稅總局繼續抱著供求關系的老黃歷不放，恐怕中國的房地產調控就會走入歧途。
當然，有的經濟區域有了物業稅，房價照樣節節上升，比如次貸危機前的美國、中國的香港地區，在房地產價格中，物業稅并非惟一的變量，貨幣政策與物業稅雙管齊下，才能收到效果。事實上，在房價大體穩定的經濟體，既有負責任的央行，也有明確的、公平的物業稅，如德國、加拿大。
國稅總局并不是不明白——國稅總局指出由于住房兼具消費和投資的雙重屬性，因而在擴圍的同時，將在房產稅改革試點問題中將充分考慮居民基本住房需求，對基本住房需求的部分予以一定稅收優惠——之所以揣著明白裝糊涂，是因為茲事體大，遭遇的反彈力度大，并且一些地方財政岌岌可危。這時候，向社會公開信息，穩妥推進改革是最好的辦法，而不是攪混水，讓預期更加混亂。
房產稅與土地財政孰優孰劣無需多說，很難想像一個全球第二大的經濟體，地方政府遠離正常的稅收體系，依賴賣地為生。
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