張宏偉：房地產投資回升 “基本面”不會驚天逆轉
2012-09-13 來源：0352房網 編輯：詩諾
國家統計局數據顯示，今年1-8月份，全國房地產開發企業土地購置面積23624萬平方米，同比下降16.2%，降幅比1-7月份縮小8.1個百分點;土地成交價款4800億元，下降7.6%，降幅縮小9.3個百分點。1-8月份，商品房銷售面積57415萬平方米，同比下降4.1%，降幅比1-7月份縮小2.5個百分點。
同時，在房地產開發投資完成情況方面，數據顯示，今年前8月，全國房地產開發投資43688億元，同比名義增長15.6%，增速比1-7月份提高0.2個百分點。
同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，從整個市場“基本面”來看， 2012年整個1-8月，盡管全國的房地產投資同比去年同期出現首次回升的跡象，開發企業拿地規模(土地市場交易)、也包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額增速下滑幅度縮小，但是，當前市場呈現出的是僅僅是狹義的市場成交量回暖，整個市場“基本面”尚未出現完全回暖的特征，房地產投資同比去年同期出現首次回升的跡象并不一定說明市場基本面馬上會有驚天大逆轉。市場“基本面”是否真正意義回暖還有待市場成交量的持續回暖并且可以持續帶動房地產投資等基本指標持續回升。
筆者認為，在降息、降準及各種微調等多種因素及差別化的樓市調控政策綜合作用下，以首套房置業為主的需求將會繼續積極入市，繼續放量，延續之前成交量回升的局面，這將逐步促使形成市場“基本面”的真正意義的“回暖”。
從市場“基本面”的房地產投資、新開工面積、土地購置面積、市場銷售面積及金額等幾個指標來看，如果樓市差別化微調政策的執行將成就樓市成交量“金九銀十”，并且在這個階段，以首套房置業為主的需求將會繼續積極入市，繼續放量，延續之前成交量回升的局面，這將使開發企業對于整個市場“基本面”由信心不足轉向謹慎樂觀，這也將促使開發企業在成交量回升的之后進一步有序加大房地產投資、新開工面積，甚至重拾土地市場拿地的熱情，逐漸形成市場“基本面”的真正意義的“回暖”。
但是，從政策面的走勢來看，盡管差別化的調控政策導致樓市成交量持續回升，開發企業的資金面的狀況也會逐漸得到緩減，但是，由于“去投資化”的限購限貸政策尚未明顯松動，因此，外來的投資投機性需求不會大規模入市，這些需求也難以對于房價產生太大的影響，房價年內出現大幅反彈的可能性幾乎沒有。
在 “基本面”并未改變的前提下，房企還應該未雨綢繆，繼續采取“跑得快”的高周轉市場策略，以現金為王，以把握市場主動權，主導未來市場格局。
但是，從未來房價角度來講，筆者認為， 如果由于微調、降價等多種因素房地產市場成交量得以回升，并且從5月起計算，可以持續3-6個月，那么這將使開發企業資金面緊張的局面得到緩解，也將促使整個市場基本面逐步偏向好轉。整個房地產市場降價的動力會逐步消失，房價降幅隨著成交量的持續增加也會逐步收窄。
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