余豐慧：“搶地潮”重出江湖 購房者慎重買房
2012-09-20 來源：鳳凰網 編輯：木木
近日新一輪的“搶地潮”又重出江湖，各大房企瘋狂拿地。在房地產調控聲聲緊的背景下，“搶地潮”竟然重出江湖，究竟應該如何看待，怎樣解讀呢?這關系到市場、民眾如何把握房地產調控方向?如何看待房地產調控政策?如何把控樓市走勢的大問題?聰明的開發商頻頻出手、出重金拿地，并不是心中無底、盲目出手。
統計數據顯示，9月上旬，萬科、華潤置地、恒大三家房企合計拿地金額達82.4億元，已超過8月全月的五成。特別是龍頭房企萬科繼9月5日擊敗中海，以13.65億元拿下廣州一“巨無霸”地塊后，6日，又“豪擲”33.06億拿下合肥廬陽區775畝超大連體地塊。據統計，自7月以來，萬科在土地市場上的投入已超過110億元。無獨有偶，另有媒體報道，7-8月，龍湖地產豪擲”約112億在杭州、無錫、重慶、晉江、大連等5個城市拿地160萬平方米，超過上半年拿地金額的兩倍。除萬科龍湖外，華潤、中海、保利、綠地等龍頭房企也于近期屢屢在土地市場上“出手”，大有集體抄底土地市場之勢。
從前期土地市場看，一些重點城市土地出讓金下降五成，土地價格走低，基本處于階段性底部。鋼鐵、水泥等建材價格都處于歷史低位。特別是建筑上最主要的鋼材價格重回18年前的水平，每公斤鋼材價格抵不上白菜價。在這個時候出手拿地，建安成本處在歷史低位。同時，房價從調控以來并沒有實質性下降，最多處于僵持階段，而重點監測城市房價從6月份以來已經連續3個月環比走高，部分城市漲幅還相當大。地價、鋼材等建材成本在下降，而銷售房價卻在上升，其中開發利潤空間越來越大，既是將來房價走低，按照目前如此之低的建設成本仍然有可觀利潤，最起碼不會賠本。這筆賬，萬科龍湖等房地產大佬們算明白了。從本質上來說，三大房企等瘋狂拿地，眾多開發商開始在土地市場頻頻“下手”，是在豪賭房地產調控政策轉向。從當前來看，雖然房價連續3個月回升，但是，一是基本都是剛需集中恐慌性入市使然，二是連續降準和兩次降息后，使得貨幣政策寬松造成的，三是調控政策空喊多，實質性舉措少，地方政府頻頻放水，干擾市場預期導致的。
而上述三大因素都正在漸漸消退。剛需畢竟有限，剛需看到調控不松懈后，出手已經開始謹慎。貨幣政策工具更加顧慮重重，社會預期的再次下調存款準備金率已經多次落空，央行一個顧慮就是擔心釋放出的流動性實體經濟難以吸收而流入樓市，沖擊房價。再加上，8月份CPI重新攀升至2%，通脹開始抬頭。央行降息降準可能性在降低。同時，從調控政策來說，放松的幾率幾乎不存在，而且進一步出臺新調控政策的可能性正在增大。先知先覺的外資已經感覺到樓市的“寒冷”，紛紛開始撤離中國樓市。素有美國頭號房企之稱的鐵獅門開始低調叫賣囤在手中的中國地塊;愛爾蘭地產大鱷財富控股集團以223.6萬歐元的價格，轉讓了兩家中國地產公司的股份。三大房企等瘋狂買地豪賭房地產調控翻轉和流產的風險非常大。一方面調控不放松，打擊投機投資力度不減，另一方面保障性住房大量入市后，房價較大幅度下跌的可能性非常之大。最終將使得房企在這場賭局中完敗。
因此，購房者特別是首套房剛需不應該被三大房企瘋狂買地行為迷糊住雙眼而恐慌性入市購買。要充分認識到，政府調控房價的決心是堅定不移的，房價回歸合理價格是指日可待!
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