鄧浩志：大房企瘋狂搶地 小房企打醬油
2012-09-20 來源：鳳凰網(wǎng) 編輯：木木
從2010年的“國十條”、“國五條”到2011年的“國八條”。從中央到地方，從稅務(wù)戶口到限購限貸。本輪房地產(chǎn)調(diào)控被稱為“史上最嚴”。即使到目前，相關(guān)部門依然表態(tài)：堅持房地產(chǎn)調(diào)控，要求房價合理回歸。甚至有學(xué)者認為，部分開發(fā)商將因資金斷裂而陷于困境。包括萬科、華潤等在內(nèi)的巨頭9月以來斥資超百億元搶地，似乎再次掀起一波搶地潮。這也再次引發(fā)市場的熱議，如此嚴控之下，開發(fā)商哪里來的底氣?巨額資金又從何而來?
據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，前8個月，全國土地成交款達到4800億元，雖然同比依然下跌，但僅8月單月的成交額環(huán)比增長95%。而土地市場的回暖跡象在9月份表現(xiàn)得更為突出，萬科、中海等巨頭在短短的幾天內(nèi)，累計新增儲備土地超百億元。不過，多數(shù)小房企面對這場土地盛宴，只能打醬油。據(jù)不完全統(tǒng)計，繼8月份以來，萬科、中海、華潤等更為積極地馳騁在土地市場。其中，國內(nèi)龍頭老大萬科擊敗中海等強勁對手，兩天內(nèi)以46.71億元連拿合肥和廣州兩地塊。三天左右，華潤置地增加的土地儲備接近20億元。同時，在廈門土地拍賣會上17幅地塊出讓金超過30億元。
一位開發(fā)商負責人說：“行業(yè)的龍頭企業(yè)集中買地，這在今年還是首次出現(xiàn)，這說明經(jīng)過本輪的連續(xù)調(diào)控，發(fā)展商對未來市場的信心逐步恢復(fù)。防止出現(xiàn)2009年市場好轉(zhuǎn)后，很多開發(fā)商手中無貨的局面。”萬科總裁郁亮表示，有錢就會買合適的地塊，追求回報率，不管是一線城市，還是二三線城市。保利地產(chǎn)在半年報中也指出，雖然國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的決心沒有動搖。但預(yù)計下半年以剛需為主的市場回暖仍將持續(xù)。因此，該公司指出，將積極關(guān)注土地市場，努力補充優(yōu)質(zhì)土地資源。不過，一家規(guī)模較小的地方性開發(fā)商表示，目前行業(yè)分化比較明顯，很多像他們這樣的小房企日子依然不好過，一方面可供銷售的項目不多，另一方融資又很難，就是想去拿地，都沒有這個實力。在他看來，最近幾天土地市場的瘋狂就是幾家大型開發(fā)商的游戲。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓也指出，目前市場上拿地主力是銷售回款較好，實力較大的上市房企和大房企。
最近市場有不少關(guān)于銀行放松房地產(chǎn)信貸的傳言，但最終都被銀行否認。調(diào)控之下，開發(fā)商買地巨款從何而來?
1.較少消耗節(jié)省現(xiàn)金，“去年以來開發(fā)商基本都放緩拿地，節(jié)省不少支出。”有券商房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示。從全國各地賣地情況看，減少大規(guī)模買地確實為開發(fā)商省下一大筆錢。據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，前8個月，開發(fā)商土地購置面積23624萬平方米，同比下降16.2%。這說明開發(fā)商在上半年對市場判斷不清，依然謹慎拿地。正是謹慎拿地，減少了開發(fā)商的資金消耗，使得多數(shù)上市房企的資金儲備明顯改善。
2.銀行“水龍頭”未關(guān)。大部分銀行表示要收緊給開發(fā)商貸款。不過，從最新數(shù)據(jù)看，房企從銀行獲得的貸款規(guī)模依然不小。這也成為大型開發(fā)商為何能搶奪土地盛宴的背后支撐。1~8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金接近6萬億元，同比增長9.1%，增速比1~7月份提高2.9個百分點。 “銀行貸款依然占很大比重，銀行對開發(fā)商貸款的操控更為靈活。”廣州一位銀行人士透露。而上市銀行中報顯示，即使對開發(fā)貸有收緊趨勢，但規(guī)模依然不小。如工商銀行在上半年在公司類貸款機構(gòu)中，房地產(chǎn)貸款達到4983.70億元，中國銀行也超過3000億元。
3.“以價套現(xiàn)”回籠資金。保利地產(chǎn)昨日發(fā)布公告稱，8月，實現(xiàn)簽約金額84.80億元，同比增長40.82%，前8個月累計簽約金額達到678.69億元，增幅在三成以上。“前8個月采取促銷加快市場銷售回款，成為開發(fā)商積累資金的另一個重要來源。”謝逸楓說。實際上，不少開發(fā)商今年以來都取得不錯的銷售業(yè)績。
1~8月份，個人住房按揭貸款達到6057億元，同比增長10%。這也從另一個角度折射出開發(fā)商通過銷售從市場回籠資金的速度正在加快。因此，地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志表示，第二季度開始，成交量不斷放大使得開發(fā)商資金鏈緊張的局面有所減輕，成交的持續(xù)活躍使得部分開發(fā)商有資金購買新的土地儲備。
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