鄧浩志:限售只影響統計結果樓市發展趨勢不變

2012-10-10 來源：鄧浩志的博客編輯：木木

　　十一黃金周前夕，廣州眾多開發商正處于緊鑼密鼓的推盤中，但忽然出現“中心城區高價樓盤限售”的消息，業內一片嘩然。廣州市房管局日前積極回應稱，對珠江新城等中心城區個別異常高價的住宅項目暫時采取適當限制預售規模、控制交易節奏的措施是必要的，也是必須的。

鄧浩志

　　回顧兩年前，也是在“銀十”期間，廣州的限購令讓宏觀調控政策進入實質階段。兩年之后，成果如何，有中介截取了今年1月1日至9月10日的樓市數據，與2011年和2010年同期的樓市數據相比較，結果顯示，限購前夕、限購一周年和限購兩周年，廣州樓市成交量和成交均價皆呈持續上升之勢。但限購之下，兩者漲幅均受控制。限購、限售，以及限價都是宏觀調控的舉措，但是否能真正控制房價，讓剛需買家合理入市，這值得市場來考驗。

　　回顧　限購2年來廣州樓市漲幅受到控制

　　限購一套房、二套首付五成、三套停貸、遏制炒房……對于2010年10月15日“橫空出世”的這一系列樓市限購政策，2年后，很多人或許已經習以為常。在廣州“限購令”臨近2周歲之際，網易房產數據中心截取了今年1月1日至9月10日的樓市數據，與2011年和2010年同期的樓市數據相比較。結果顯示，限購前夕、限購一周年和限購兩周年，廣州樓市成交量和成交均價皆呈持續上升之勢;但限購之下，兩者漲幅均受控制。同時，成交均價10000元/平米以下的樓盤數量占比逐年增加。2010年(1月1日~9月10日)全市成交均價萬元以下的樓盤有208個，占樓盤總數45.1%，2011年和2012年同時段，該比例分別上升至45.3%和53.7%(萬元以下樓盤數量分別為196個和226個)。

　　分析　樓市調控已現成效后市不再以價換量

　　對于調控兩年后的樓市狀態，不少業內人士認為，價量齊升并非說明調控無成效，相反目前市場投機投資需求和房價漲幅均受到抑制，均顯示了“限購令”的威力。而后市，廣州樓市政策仍以穩定為主，但“金九銀十”中，開發商不再“以價換量”，房價或穩中有升。

　　合富輝煌首席分析師黎文江認為，限購政策并非直接針對房價，政策的直接目的是抑制投資投機性需求。黎文江指出，促成價格上漲的因素很多。GDP上漲和CPI上漲讓房地產的成本增加，都會推動房價上漲。另外，人均收入每年10%幅度的上漲，一方面說明購房人群房價承受力的提升，另一方面也說明勞動力成本在上漲。“今年上半年，廣州樓市成交了不少高價物業，此類物業成交量的提升會使全市均價水平受到拉升。”黎文江分析認為。經緯行研究中心總監朱欣苑在接受采訪時也認為，限購政策的宗旨之一是抑制房價快速上漲，但不等于房價一定會下跌。

　　限購兩周年后的樓市格局是否已達到政府調控要求?又是否會促使新的政策出臺?對此，黎文江認為，從當前的格局來看，樓市受到政策的抑制仍較明顯，政府對于樓市的調控目前也將以穩定為主。而在此背景下，黎文江認為，面對“金九銀十”的傳統旺季，從前期的良好成交中已經備足資金的開發商不會再用“以價換量”的方法，其或許有漲價的沖動，但不會有大幅漲價的實際行動。

　　“除去政策壓力，開發商自身還要面臨9、10月份5萬多套的樓市庫存壓力。另外，近期各大銀行取消85折優惠，信貸格局收緊，也說明后市中，樓市將維持價格穩定，貨量充足的狀態。成交均價或在14000元/平，成交量也大概會保持在60多萬平/月的正常水平。”黎文江分析道。

（責任編輯：0352房網）