賈臥龍：把脈樓市問題 結(jié)構(gòu)失調(diào)是“病根”
2012-10-11 來源：賈臥龍的博客 編輯：木木
提起現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“高房?jī)r(jià)”、“房奴”、“調(diào)控”等是出現(xiàn)頻率最高的詞匯，這就說明當(dāng)前我國(guó)的樓市絕對(duì)是“不健康”的，最明顯的表現(xiàn)就是價(jià)格的虛高。但是調(diào)控樓市不等于一味打壓房?jī)r(jià)，“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”是行不通的，“治病”要找準(zhǔn)“病灶”。
調(diào)整供需結(jié)構(gòu)才是“治病”關(guān)鍵
房?jī)r(jià)上漲的原因很多，成本增加、通貨膨脹、游資炒作都是房?jī)r(jià)上揚(yáng)的推手，但是其根本原因還在于住房市場(chǎng)本身的供不應(yīng)求。今年我國(guó)住房的竣工與銷售比是1：1.6，建設(shè)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上銷售速度，買房的人很多，買不起房的人更多，市場(chǎng)的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)極度不合理。保障房的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上商品房，大量的保障性需求被推向商品房市場(chǎng)，市場(chǎng)供需平衡一下被打破，房?jī)r(jià)肯定會(huì)出現(xiàn)異常，房地產(chǎn)市場(chǎng)也就不會(huì)健康。所以說降房?jī)r(jià)不能靠打壓，加快保障房建設(shè)，從根本上調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)才是解決問題的關(guān)鍵。
“限購(gòu)”只是為保障房爭(zhēng)取時(shí)間
現(xiàn)在樓市最火的“猛藥”就是“限購(gòu)令”，中央出臺(tái)“限購(gòu)令”并非是想要靠強(qiáng)制手段一次性解決房?jī)r(jià)問題，這是不可能的。“限購(gòu)”只是強(qiáng)行壓制需求，短時(shí)間內(nèi)緩解供需矛盾，但是這些需求并沒有被溶解，將來政策一旦放松，這些被壓制的需求就會(huì)集中爆發(fā)，后果將會(huì)十分危險(xiǎn)。所以“限購(gòu)”治標(biāo)不治本，不是長(zhǎng)久之策，市場(chǎng)問題終歸要靠市場(chǎng)來解決，解決住房問題的關(guān)鍵還是要根據(jù)需求加大住房供應(yīng)。
目前房市的情況是商品房數(shù)量占到了整個(gè)市場(chǎng)的90%以上，而能買得起商品房的人又是少數(shù)，于是就會(huì)出現(xiàn)大量房屋空置，同時(shí)大量人沒有房屋的怪現(xiàn)象。住房是最重要的民生問題之一，房?jī)r(jià)過高已經(jīng)引起社會(huì)關(guān)注，而建保障房又不是短期內(nèi)可以完成的，所以中央才會(huì)先強(qiáng)行壓制房?jī)r(jià)上漲，然后抓緊時(shí)間補(bǔ)上保障房的缺口。“限購(gòu)令”的出臺(tái)實(shí)乃無奈之舉，只是為了提供一個(gè)緩沖帶，為保障房的建設(shè)爭(zhēng)取時(shí)間。
保障房比例增加 “限購(gòu)”才會(huì)結(jié)束
國(guó)家調(diào)控的重點(diǎn)在調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)走上健康的“雙軌”制發(fā)展道路，實(shí)現(xiàn)商品房與保障房齊頭并進(jìn)，這是一個(gè)長(zhǎng)期的發(fā)展規(guī)劃。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過去的發(fā)展偏離軌道，所以現(xiàn)在必須要糾正，否則后果不堪設(shè)想，因此，如果不出現(xiàn)意外，國(guó)家此次調(diào)控絕不會(huì)半途而廢。房?jī)r(jià)不是不能降，關(guān)鍵是怎樣平穩(wěn)著陸，又不影響宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展。中央在實(shí)施“限購(gòu)”的同時(shí)，也明令各地加快保障房的建設(shè)，給各地下發(fā)年度建設(shè)指標(biāo)，央企也開始加入保障房建設(shè)的隊(duì)伍，這些都能說明調(diào)控的方向和重點(diǎn)都在保障房建設(shè)上。3600萬套保障房如果進(jìn)入市場(chǎng)，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)格局產(chǎn)生重大影響，如果大多數(shù)人的住房需求得到滿足的話，商品房的價(jià)格也就不會(huì)再受到關(guān)注，交給市場(chǎng)就好了。所以，調(diào)控在近期放松是不可能的，只有等明年相當(dāng)數(shù)量的保障房建成后，“限購(gòu)”才會(huì)慢慢退出。當(dāng)然，保障房方面還有很多問題，建設(shè)、分配、管理等方面都需要解決，這就又對(duì)政府的能力提出了考驗(yàn)。
房?jī)r(jià)問題很重要，但卻并不是本次樓市調(diào)控的著力點(diǎn)，加快保障房建設(shè)，促進(jìn)樓市結(jié)構(gòu)調(diào)整才是調(diào)控的初衷。市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)合理，釜底抽薪，房?jī)r(jià)自然回歸理性，所以對(duì)于調(diào)控成果不能急于求成，要多一些耐心。
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