王良智：科學客觀慎重處理具有中國特色小產權房

2012-10-16 來源：王良智博客編輯：紫琳

　　小產權房是多年來活躍在我國房地產領域的頗具中國特色的一種房地產形態(tài)，影響著相當一批人的生活。小產權房已經成為緩解住房矛盾、加快新農村建設、改善農村住房條件、改善農村人居環(huán)境的重要房產形態(tài)。發(fā)端于北京城鄉(xiāng)結合部，風行于全國。

　　目前小產權房的處境十分微妙和尷尬，一邊是強勁的市場需求，相當一批購房者爭相搶購，另一邊是相關部門的嚴厲查處，達摩斯之劍高懸，隨時都有被推倒的危險。各方相持不下、博弈焦灼。那么，小產權房到底是怎么回事呢?我們不妨一探究竟。

　　一，小產權房是新農村建設的需要與創(chuàng)造

　　小產權房已經成為社會各界關注的熱點話題。前些年各大媒題爭相報道，特別是山東濟南市大規(guī)模推倒小產權房的做法，更是引起全社會的廣泛關注。一些開發(fā)商也紛紛發(fā)表觀點，其中相當多的人對小產權房進行無情的鞭韃。大有置于死地而后快的感覺。

　　小產權房是在新的歷史時期，中國農民智慧的創(chuàng)造。隨著城市化進程步伐的加快，隨著新農村建設的不斷深入，隨著農民生活水平的不斷提高，一種新興地產型態(tài)--村鎮(zhèn)地產應運而生。目前，我國只有《城市房地產管理法》，對于村鎮(zhèn)地產還沒有相應的法律，一些大的原則也只能遵循《憲法》、《土地管理法》確立的基本原則。這就造成相關法律滯后的問題。在這種情況下，富有創(chuàng)造力和智慧的我國農民就創(chuàng)造出了小產權房這一住宅新模式。

　　新農村建設不是一句空話，要對廣大農民負責，要為廣大農民謀取實實在在的利益。在新農村建設規(guī)劃綱要中，其中非常重要的內容就是要不斷改善農民居住條件，加強基礎設施建設，改造舊村住宅，不斷改善農村人居環(huán)境，治理村容村貌，使我國農村早日成為生活富裕、社會安定、村容整潔、經濟繁榮、環(huán)境優(yōu)美、安居樂業(yè)的新型農村。在這樣一個大環(huán)境下，廣大的農村興起了一場“自我城市化”的浪潮。隨著中央批準重慶以城鄉(xiāng)一體化為主旨的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展綜合試驗區(qū)的啟動，一場新的改變城鄉(xiāng)二元結構的偉大革命開始了，這將是一場史無前例的革命，它將改變中國的社會結構，改變中國下一代農民的命運。新農村建設的風起云涌，對中國農村未來發(fā)展產生了深刻的影響。一些前所未有的新模式也在實踐中不斷完善與創(chuàng)新。

　　在新農村建設的浪潮中，一種新興的地產型態(tài)--村鎮(zhèn)地產應運而生。所謂村鎮(zhèn)地產，就是指在國家法律許可框架下，利用農村舊村住宅用地和閑置荒地，進行以改善農村居民居住條件為主旨(其中剩余部分可出售給城鄉(xiāng)居民)的房地產開發(fā)建設，其開發(fā)土地以農村集體所有土地為主(在集鎮(zhèn)開發(fā)建設中可能會有少部分國有土地)。村鎮(zhèn)地產的開發(fā)主體一般為農村經濟合作組織，也有一部分是農民經工商注冊的集體經濟實體，也可以是社會上有實力的開發(fā)、投資企業(yè)。村鎮(zhèn)地產使得農民把有限的土地資源充分的加以整合、利用，實現(xiàn)土地效益最大化，進而不斷改善村民居住條件、改善人居環(huán)境。在村鎮(zhèn)地產開發(fā)建設中，還可結合當?shù)鼐唧w實際，開發(fā)旅游觀光、休閑度假等第三產業(yè)，使得農村成為各業(yè)興旺、百姓富足的新農村，逐步縮小城鄉(xiāng)差距，最終實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的目標。

　　小產權房正是適應新農村建設的需要而產生的解決農民居住問題的新型住宅形態(tài)。小產權房是具有中國特色的一種住宅產品。小產權房的開發(fā)建設具有以下十大特點：

　　一是土地成本低。大多為本村集體所有土地，不存在“招、拍、掛”環(huán)節(jié)，也不會有“天價”土地產生。

　　二是政策很優(yōu)惠。按照現(xiàn)行政策，對于舊村改造、新村建設項目，國家減免相關稅費，辦理各類手續(xù)也從速審批。

　　三是建安造價低。由于是在本鄉(xiāng)本土開發(fā)建設，相對建安成本要低很多，勞動力充裕，建筑成本相對也要低許多。

　　四是拾遺補缺。在房價一路飆升、居高不下的情況下，為周邊居民甚至城市居民提供低價位房源，解決一部分城鄉(xiāng)居民的住房困難。

（責任編輯：0352房網）