鄧浩志：限售后廣州豪宅成交明顯下跌(2)

2012-10-18 來源：鄧浩志博客編輯：詩諾

　　業界

　　“簽內部協議”成開發商出路

　　近日，有業內人士預測分析，開發商在被限售后使出的招數可能會跟買家限購使用的招數雷同，可能會與買家簽內部協議，等到預售證有了之后再簽約。這就好比，目前一個豪宅客，已經沒有購房資格了，然后先跟開發商簽一份內部合同，等到以后有購房名額再網簽一樣。

　　或是有的開發商不敢開售，就用另一種方式，加大誠意金的數額，延長儲客時間，并且分類別，如10萬、20萬、50萬等，由于看出買家誠意度，做出不同程度的優惠，留住客戶。

　　業內資深專家韓世同表示，目前細則還沒有出，怎樣一個限制預售還不清楚，但應該不會對所有樓盤統一標準，這樣的話，開發商可以報高數量，比如要推出30套，政府只批準20套，那么開發商可以報要推出60套的數量。

　　觀點PK

　　豪宅限售有無必要?

　　支持派

　　廣州市社會科學院經濟學研究員談錦釗：目前控制房價有其必要性

　　我覺得主管部門限豪宅，其用意是在保持或降低全市均價，在目前敏感期間得出令人滿意的調控成績單。房價已經成為一個風向標，成為社會關注的熱點，已經不是普通的商品價格的市場問題，甚至可以上升到政治角度看問題。目前控制房價有其必要性，尤其是會帶領房價明顯上升的豪宅價格，如果不采取行政手段，于管理方十分不利，于社會傾向也有不良導向。因此，對目前的做法不必過于介懷，可以有限度的容忍。另外，從穩定市場來講，多講保障性住房、價格適中、偏低的剛需房可能更好些。可以緩和社會強烈的不滿情緒，也會產生良性的社會輿論引導。

　　反對派

　　左右地產顧問機構行政總裁周帆：限售違背市場經濟規律

　　限售是違背市場經濟規律的，行政干預太大，擾亂市場經濟秩序。此外，政策不能從根本上去控抑房價，豪宅之所以貴，除了品牌效應外，更多的取決于地價、原材料等剛性成本。政府把地價賣得很高，卻不讓開發商賣高價，這顯然是錯誤的。第三，限售打擊消費信心，不利于拉動消費增長。政府應放活微觀，管制宏觀。可以對價格體系進行干預，但不要過多限制消費。

　　方圓地產首席分析師鄧浩志：行政干預過度不利行業發展限售與限制捂盤可能相悖，為控制開發商捂盤惜售造成供不應求從而抬價，各地都有政府禁止開發商捂盤，但這次有官方主導的“捂盤”讓人感覺與前期政策存在一定程度的沖突。如果真的想控制房價，應該考慮從調節地價、各種稅費等環節考慮。

　　此前調控的手段都集中在整個行業的末端，即政策都落在開發商和消費者身上。然而樓價成本構成最多的是來自于地價，還有建筑材料成本，人工成本，稅費成本等等，若真想房價下降，其他環節費用不降不行。特別是地價，政府是否敢于、勇于將地價調低將是問題的關鍵。行政干預過度不利行業發展。目前我們已經有太多的行政干預手段，干預的范圍太廣，干預的內容太多：限購、限外、限貸、限售、限捂……競爭不充分，從長遠角度看，將影響這個行業的發展。

　　中立派

　　資深房地產專家韓世同：限售或是暫時性政策有助于市場更冷靜

　　限售政策主要是針對之前蓄客時間長、成交又非常火爆的高端產品。由于高端住宅單價和總價都高，開發商往往需要比較長時間的儲客期，然后一開盤就造成異常火的現象，集中成交、集中網簽，影響整個市場的成交數據。今年下半年后，特別是第三第四季度，很多豪宅都集中在此時開盤，這會影響整個廣州的市場數據。所以，對豪宅限售或僅是一段時期的，過了這段集中放量的時期、集中網簽的時期，冷靜下來，政府也不會過多的干預。其實開發商慢慢拿預售證、分批銷售，對一些豪宅客來說，買房可選擇的余地更大，不用著急購買，可慢慢挑選。

（責任編輯：0352房網）