韓世同：制度完善才能解決房地產市場的困境
2012-10-22 來源：韓世同的博客 編輯：木木
日前，溫家寶總理在國務院常務會議上提出，要“抓緊研究制定符合我國國情、系統配套、科學有效、穩定可預期的房地產市場調控政策體系。”我認為，要形成這樣的調控政策體系之前，首先需要完善制度。因為，目前我國的房價越調越高，首先是房地產市場的“制度機制”存在問題。
本輪的房地產調控可以說是從2003年開始的，國務院2003年18號文被譽為房地產業歷史性里程碑，其后幾乎每年都有有關房地產調控的政策出臺，國十條、國八條、新的舊的調控政策不斷出臺，但房價還是依然上漲。因為，這些調控政策大多都是暫時的應對性措施，而不是從根本的住房制度上加以完善和解決。房地產市場的制度建設如果不完善，就如同體質不好的病人一樣，總是要“吃藥打針”來調控，還總是效果不好。涉及房地產市場制度建設的內容很多，主要是住房制度本身，以及對房地產開發影響最大的三大體制——土地、金融和稅收。
土地制度包括土地管理和土地供應制度。目前，我國的土地供應制度是從2004年8月31日開始實施的統一招拍掛的制度，基本上是按“價高者得”的原則來招拍掛出讓。但由于政府土地儲備的能力有限加上地方土地財政的利益驅動，導致客觀上的土地供應不足和主觀上的土地資源壟斷的形成，為房價飆升和暴漲創造了一定的條件。
金融制度包括信貸和財政制度。截至2012年9月末，我國廣義貨幣(M2)余額94.37萬億元，同比增長14.8%;但與1990年廣義貨幣供應量M2余額為1.53萬億元相比，高達61.67倍。土地供應少，貨幣發放多，必然出現房價飆升和暴漲的現象。
稅收制度包括開發、交易和保有環節的稅收制度。2003年10月中共十六屆三中全會將開征物業稅的內容寫進了全會的公報：“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”。然而，過去的9年有關物業稅、房產稅、不動產稅的討論進行了多次，總算是在一年前在上海、重慶兩個城市進行房產稅對住宅征收的試點。但無論是在房地產稅制改革、調控投資性購房和增加稅收方面效果都不大。
我認為，首先要從根本上改變地方政府長期依賴土地財政的狀況。然后要破除大一統的土地管控制度，應當用法律手段來保護農地耕地，對城市的用地應當主要在城市規模的擴大范圍上加以限制，一旦中央同意地方城市范圍的擴大，就應該放權讓其在城市范圍內合理地規劃發展用地，而不是人為地用計劃和指標來設限。
目前，最大的問題是政府對城市范圍內的集體用地、小產權房沒有用好、管好，對城中村、舊城區和舊廠房無法沿用過去低價征地的手法來儲備土地。因此，地方政府既無積極性加大住宅用地的供應，同時也存在土地儲備越來越少、集中統一供地越來越難的情況。此外，還應當適當地放寬單位集資建房和適當地恢復一些福利分房的制度，實行多元化的供地和住房供應制度。這比單一靠政府解決保障房、開發商建商品房這種二元的住房機制要更加適合中國的國情。
總之，應當從完善制度入手，通過采取多元化的供地制度和多元化的住房制度等多方面的改革，才可以從根本上解決目前房地產市場面臨的困境和矛盾。
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