李文龍：樓市調控重心應向建立長效機制轉移
2012-11-07 來源：李文龍的博客 編輯：木木
隨著調控手段增多和經驗的日益豐富，樓市調控應當由注重行政化手段向注重市場手段轉變，在把限購、限貸等核心調控措施固化為基本制度后，需把供需調節以及房價走勢及時交還市場。
經過長期持續嚴厲的調控，目前樓市步入一個不溫不火的平穩運行期。缺乏房地產開發商的大力宣傳，完全靠市場撮合成交的二手房市場，更能反映樓市的冷暖。北京市住建委網簽數據顯示，10月份北京二手房住宅成交量為11449套，與9月份相比下跌了近9%。
成交在旺季遇冷，不但出乎開發商意料，也預示著樓市調控到了關鍵節點。房價既難以大幅反彈，又缺乏繼續下降的動力;調控雖然取得了明顯效果，但是基礎又不穩固。未來樓市何去何從，成為人們關注的焦點。
不少專家建議，在調控政策成為左右樓市走勢的關鍵因素之時，未來的調控重心應從抑制房價短期目標逐漸向建立長效機制轉移。而就調控手段而言，正如10月份溫家寶總理主持召開經濟形勢座談會時所講，應更加注重市場和法制手段。
隨著樓市成交持續升溫，一些地區頻頻出臺短期的應急舉措，有的限制開發商利潤率，有的則叫停熱門地塊出讓，調控中的行政干預力度越來越大。業界人士分析，動用強有力的行政手段，固然短期內可以取得立竿見影的效果，但是難以對不合理需求形成長期持久的遏制，并非真正改變了市場內在的供需結構，也無法長久性地引導合理的市場預期。隨著調控手段增多和經驗的日益豐富，調控應當由注重行政化手段向注重市場化手段轉變，在把限購、限貸等核心調控措施固化為基本制度后，需把供需調節以及房價走勢及時交還市場。
自從住房貨幣化改革以來，我國房地產市場還未走過一個完整的行業周期，調控措施自然也是“摸著石頭過河”。本輪調控中整個樓市出現了可喜變化，成交在“金九銀十”的陡然遇冷，表明支撐成交回暖的剛性需求難以為繼。進一步釋放購房者的潛能，最大的動力并非來自政策微調的刺激，而在于房價回調后的有效購買力增加。越來越多的開發商意識到，成交才是樓市的“硬道理”，市場潛在的購買力并不少，但是能夠逾越房價這條線的需求卻有限。在樓市難以全面回暖的背景下，降價、打折、團購，開發商的一系列促銷措施魚貫而出，他們也不再像以往一樣不計成本地拿地，盲目擴張，而是更加推崇穩健的發展理念。
不論是我國早已就實行的公積金制度，還是正在大力推進的保障房建設，均旨在滿足公眾的基本居住需求。這意味著，房地產調控屬于改善民生的范疇，這就需要弱化房地產的其他功能，比如說，拉動經濟增長以及增加地方財政收入的功能。同理，當調控涉及多重目標時，首先必須保持核心目標的完成。
而且，當前樓市的主要矛盾不僅在于房價過高，更在于產生泡沫的土壤。這既來自市場機制的缺失，也來自公眾長期的住房投資觀念。要改變這些積弊已久的內在矛盾，并非一朝一夕所能完成，需要在長期的樓市調整中不斷動態檢驗，也需要市場主體給出足夠的耐心和容忍度。目前一些地方政府推出的“限售令”、“限土地溢價令”，具有濃重的行政色彩，雖然短期內效果顯著，但樓市調控不僅是短期的行政目標，更應是長期的制度建設，如此樓市才能真正走向成熟。
值得關注的是，9月份以來，又有不少城市對樓市政策進行微調。比如，放寬公積金貸款限額和還款年限。正因為調整公積金政策不觸及限購、限貸等政策“高壓線”，才成為地方政府青睞的微調手段。當前業界對房價反彈不無擔心，美國已經啟動新一輪量化寬松貨幣政策，在海外“熱錢”開始躁動之際，也引發了其向內地樓市流入的擔憂。政策微調支持剛需本無可非議，但如果地方政府以微調之名，行救市之實，把拉動房地產作為增加地方財政收入的手段，無疑會侵蝕樓市調控的效果。因此，管理部門在嚴格監控各地調控政策變化時，還應對地方政府放松調控刺激樓市的傾向，加以密切關注。
有觀點認為，政府在把調控的著眼點由短期房價回調轉到樓市長遠發展上時，應當具有足夠的政策儲備。這輪調控在土地出讓、房產銷售以及購房等每個節點上的政策設計，實際上是一個涉及信貸、土地、稅收的政策組合。在理順供需機制時，應根據市場的變化，準確把握住調控的重點和節奏，循序漸進地對樓市進行降溫并擠出泡沫。
此外，任何商品都是需求創造供給，由需求結構變化帶來的房地產整體格局的改變在持續發酵。一邊是中小房企舉步維艱，一邊是龍頭企業的市場份額不斷提升，業界普遍預期，未來房地產市場將進入資源集中時代，對于即將出現的行業重組調整必須作出預判，如此才能把握調控的主動性。
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