鐘偉：鄂爾多斯和溫州房地產五年內恐難翻身
2012-12-04 來源：鐘偉的博客 編輯：無憂
史上最嚴厲調控已實施超過兩年，從各項統計數據來看，調控已讓此前高燒不退的樓市明顯降溫。在經歷了2011年下半年的樓市“寒冬”后，各大房企紛紛選擇“以價換量”，從今年上半年開始，樓市回暖明顯。據國家統計局公布的數據，截至10月份，百城房價已連續5月上漲，房地產市場的走勢再次成為人們關注的焦點。
北京師范大學金融研究中心主任鐘偉在接受記者專訪時表示：“如果中國的宏觀經濟政策從明年4月份開始逐步放松的話，2013年的商品房銷售面積有望比今年略增長5%左右，銷售金額比今年增長5%~10%，也就是說，明年商品房的均價大概比今年同比要上漲約5%。”
鐘偉對短期房價走勢的判斷主要基于其對明年宏觀經濟政策的預估，他認為，從明年4月份起，溫和的經濟放松政策很有可能會像擠牙膏一樣慢慢釋放。“如果明年的貨幣、財政和產業政策不放松，那么經濟增長要維持穩定是困難的，因此，明年的房地產市場應會比今年好。”
明年房價會漲5%左右
“鄂爾多斯和溫州，五年恐怕都很難翻過身來了。”鐘偉認為，從短期來看，一些區域、行業以及個別企業的問題會令中國經濟面臨短期風險，“鄂爾多斯在建住宅大概有26萬套，但人口僅有21萬戶，在建的房子分給每個鄂爾多斯家庭，每個家庭分一套多，誰會移民到鄂爾多斯住?這些重點的以民間融資和房地產泡沫破滅為特點的區域市場，都是值得警惕的。”
雖然鐘偉認為個別區域的風險值得警惕，但對明年整體的房地產市場，其還是持較為樂觀的態度。
“未來十年，如果真的要實現GDP翻番、城鄉居民人均收入翻番的目標，那就意味著GDP的最低年增速為7%。而今年最低已經到了7.4%的水平，所以我們基本上可以預計，從明年4月份一直到年底，財政、貨幣和產業政策將逐步放松，這也將對房地產市場產生一定利好。”
鐘偉表示，估計明年商品房的銷售面積有望接近11億平方米，比今年略增長5%左右，銷售金額比今年增長5%~10%，也就是說，明年商品房的均價大概比今年同比要漲個5%左右，總銷售額能夠有7.2萬億~7.5萬億人民幣。
具體而言，鐘偉認為，2013年的房地產市場將呈現的特點是：銷售比開發投資要好，住宅比非住宅要好，但房地產企業總體開發投資增速不容樂觀。其次，一二線城市比三四線好，也就是說，房價高的、新增人口比較多的大城市的樓市空間更大。
在這樣的一個市場背景下，鐘偉表示，房企可從兩個方面去應對挑戰。“未來房企應該減少大面積拿地造城的沖動，因為以后市場盡管不錯，但是拿一個不太大的地塊，做一個比較像樣的產品，維持一個比較穩定的利潤，是比較理性的做法。同時，由于國外普遍實行量化寬松政策，房企也要學會利用境外的資金來降低綜合成本。”
樓市增速會比GDP增速還慢
盡管對短期樓市持較為樂觀的態度，但鐘偉明確指出，國內房地產市場供過于求的局面在中期已經形成，同時，今后5~8年房地產市場增長的速度將比GDP增速還慢。
鐘偉分析稱，去年年底，全國房地產在建面積大約50億平方米，扣除掉單位自建及保障房，商品房在建面積至少達40億平方米，這些存量至少夠賣4年。所以，全國商品房在未來3到4年，已經明確形成了供過于求的局面。
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