楊紅旭：住宅庫存量持續(xù)增加會壓跨樓市嗎
2012-12-17 來源：楊紅旭的博客 編輯：木木
前段時間，一則新聞讓業(yè)界惶惶不安：“數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月，全國待售面積約為3.2億平方米，超過去年底的2.7億平方米，并一直維持在高位。房企去庫存壓力仍然很大，個別房企按今年的銷售速度，所需時間甚至要達(dá)到10年。維持在高位的待售面積，成為懸在房企頭上的達(dá)摩克利斯之劍。”
3.2億平米的待售面積，到底有多少嚴(yán)重、多嚇人?不妨回顧一下歷史。2008年開始，伴隨房地產(chǎn)市場的下行，至2009年初時，一些房地產(chǎn)開發(fā)巨頭制造了一波“空置率危言”，他們根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，以2008年11月底全國商品房空置面積為1.36億平方米為基礎(chǔ)，推測2009年的全國商品房空置面積將超過2億平方米。按照我國近年來年竣工住房建筑面積6億平方米計算，自然而然地推算出2009年全國商品房空置率將達(dá)30%以上，并提出“大大超過國際公認(rèn)的商品房空置率10%的警戒線。”
“2008年11月底全國商品房空置面積為1.36億平方米”，這是國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，空置面積的標(biāo)準(zhǔn)定義：報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。
統(tǒng)計局的空置面積，完全不合國際慣例：按照國際通行算法，空置率是指待出售、出租的房屋占市場全部存量房地產(chǎn)的比率。所以，經(jīng)過媒體炒作、社會質(zhì)疑后，2009年后官方不再將“空置面積”稱謂，改成了“待售面積”，它只說明尚未售出和租出的新建商品房的面積，表明的短期內(nèi)的市場供求情況，而與全社會的長期性的房屋空置無關(guān)。
實際上，1995年以來，隨著我國商品房成交量的不斷增長，待售面積也隨之增長，只有2004年和2007年出現(xiàn)過小幅下滑。增長是正常的，因為伴隨著市場交易規(guī)模的擴(kuò)大，總有一些房源在推出后，需要一個去化周期，不可能一開盤立即賣光;另外，很多樓盤都會剩下一點尾盤，或者房子有缺陷，或者開發(fā)商不急于出售。
因此，看待售面積增減，意義并不大，至2012年10月底，全國商品房待售面積為3.3億平米(而非3.2億平米)，比2011年底增加了約0.5億平為平米，記者采訪不靠譜的專家，得出不靠譜的結(jié)論。很多“看空派”借題發(fā)揮，認(rèn)為空置面積爆增，有些上市公司的存貨需要10年才能去化完(這又扯到另一個不同的口徑:上市公司的存貨概念很寬泛，不僅包括可售房，還有未售的土地和工程)，市場快崩盤了，房價很快將大跌。這是一種完全不著邊際的論調(diào)，如果一些不明真相的民眾相信了，又要錯過購房時機(jī)。
為了更好表現(xiàn)待售面積的合理與否，可以用“商品房待售面積除以年度商品房銷售面積”，就可以知道二者之間的關(guān)系。1996-1997年，這一比值高達(dá)78%，表明積壓嚴(yán)重，反映出那時中國樓市非常低迷。其后，這一比值呈下降趨勢，說明房改之后，房地產(chǎn)市場漸漸步入快車道，市場供不應(yīng)求。2007年，達(dá)到17%的歷史性低點，那年樓市最瘋狂。2008年樓市低迷，這一比值首次反彈，2009-2010重新回落(市場回暖)，2011-2012有所上升(市場降溫)。2012年這一比值為30%，仍遠(yuǎn)優(yōu)于2004年之前。哪來的高危庫存?
因此，國家統(tǒng)計局的待售指標(biāo)，并不能精準(zhǔn)反映實際供求。筆者一般用典型城市的商品住宅待售量，來分析短期市場存貨壓力。從2011年二季度開始，全國20個典型的住宅庫存持續(xù)增加，2011年 12月至今，總體高位盤整，明年應(yīng)呈減少趨勢。一二線城市，與三線城市的走勢有差異。一二線城市的庫存于2011年12月，之后持續(xù)小幅下滑，三線城市直至11月才出現(xiàn)頂部跡象，但還有待進(jìn)一步印證。
雖然去年以來庫存增長，當(dāng)前仍處歷史高位，但今年3月以來，成交量也在快速增長。其結(jié)果是，存貨去化周期快速縮短。2012年8月以來，一線城市和部分二線城市的住宅存銷比再度回落至8-9月，與2010年一季度的水平相當(dāng)，而后者當(dāng)時處于市場處于繁榮期，總體供不應(yīng)求，房價大漲。所以，今年下半年以來，一線城市房價止跌反彈現(xiàn)象顯著。而三線城市，當(dāng)前住宅存銷比略超15個月，高于2010年一季度的12-13月，所以我們可以看到，很多中小城市的房價水平，仍低于去年。。
總而言之，當(dāng)前我國住宅庫存量，確實處于歷史最高水平，但不必過憂。至于鄂爾多斯和溫州的房價大跌，具有一定的特殊性，不能視為全國房價泡沫崩滅的開始。全國一二線城市的去貨周期已降至相對合理區(qū)間，房價不僅不會崩盤，已經(jīng)連續(xù)的數(shù)月，明年總體仍具有一定的上漲動力。
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