楊紅旭：香港樓市為何總愛瘋癲的幕后故事
2012-12-01 來源：楊紅旭的博客 編輯：木木
今年以來，香港房價不斷創造歷史新高，招致港府重稅打壓。近期，樓市雖然顯露降溫苗頭，但尚不足以斷定會結速本輪長達八年的上行周期。不妨探究一下香港樓市愛瘋癲的幕后故事。
香港房地產市場就是全球樓市中的一個傳奇，彈丸之地上演了無數瘋狂與悲慘的樓市故事。海外熱錢進出之頻繁，投資投機需求之旺盛，全球無二。二戰以后，60年多年時間內，共計爆發了七次樓市狂潮，頻率之高，周期特征之鮮明，世界少見。房價大起大落，如同小兒游戲。近幾十年，房地產業一直是僅次于進出口貿易的第二大支柱產業，人類城市發展史上無此先例。總結一下半個多世紀以來香港房價大起大落、周期頻仍的五個因素。
一，房屋總體供不應求。香港總面積只有1078平方公里，更何況山多平地少，適合房地產開發的用地更少，香港的半山腰中甚至山頂上，建設高層、超高層住宅，這在全世界都屬罕見;另外，商務區和商業區集中在非常狹小的區域，房屋供應一直偏少。
二戰后，香港人數快速增長，經濟長期繁榮，住宅需求持續旺盛;同時國際大都市的定位，也吸引了全球跨國公司、金融機構的入駐，拉動了商務樓宇的需求。大部分時間段時，香港樓市皆表現為供不應求，自然容易導致房價大漲。
第二，自由市場主義。香港是國際著名的自由港，一直奉行市場法則，崇尚自由貿易，多次被評為世界最自由最開放的經濟體。基于此，長久以來，香港特區政府對于房地產市場采取寬松的態度，即便是在房價高漲時期，迫于社會輿論壓力，也多采取經濟調控手段(比如當前的高稅率印花稅)，不愿實施限制性的行政干預手段。據統計，由于外來投資者涌入香港市場，沒有香港身份證人士購買住宅占成交比例，從2008年3.1%增加到2011年的6.5%，其中一手住宅更在2011年達到19.5%。
第三，投資投機需求過于旺盛。香港或許是全世界民間投資、投機房地產最瘋狂的地區，香港樓市的七輪房價上漲，已淋漓盡致地證明了這一點。而房價的頻繁和大幅波動，確實也提供了賺錢的良機，總體而言投資房產獲利者遠多于虧損者。其結果是，投機過盛與房價大起大落，形成了“惡性循環”。
第四，寡頭壟斷市場。香港的房地產發展史，與幾大地產巨頭的崛起密切相關。發展至今，香港最大的十大家族財團幾乎都與房地產業有關，前十大開發商占據香港樓市80%左右的市場份額，前三名更是占有50%以上的份額，地產巨頭形成寡頭壟斷，市場集中度遠超發達國家水平，遑論內地。
寡頭壟斷的結果，是這些地產巨頭在很大程度上主導著商品房的定價權。期房預售，是香港大地產商的商業手段，后被內地借鑒，其實部分發達國家也實行期房制度，但“炒樓花”卻是香港首創，而且瘋狂，只有圖紙的時候，就開始炒買炒賣，致使房屋具有一定的虛擬資產的性質，交易的便利性、流動性大大增加。
第五、保障房緊抓不放。香港是世界上住房保障制度比較健全的經濟體。從上世紀50年代開始建立公屋制度，1972年后開始進入住房條件改善階段，1978年起實行“居者有其屋”計劃，居屋制度開始推行，后來又實行租者置其屋計劃(租置計劃)以及置業資助貸款計劃(置貸計劃)。
目前三分之一的港人住公屋，六分之一的港人住居屋。約一半的港人，直接享受住房保障，這一比重僅次于新加坡，堪稱世界第二。窮人的住房問題，基本解決了。那么，商品房價格高漲，就與中低收入家庭無關了，即便房價再高，也不會民怨沸騰，游行抗議。
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