葉檀：兩招結合將給房地產市場以致命的打擊
2012-12-20 來源：葉檀的博客 編輯：無憂
國土資源部要求嚴控“地王”。控地價的關鍵在于準確定價，否則上升趨勢無法逆轉。
土地價格反彈迅猛。上海易居房地產研究院的報告顯示，從總體上看，1~11月，包括北上廣深在內的十大典型城市土地出讓金收入為3574億元，與2011年同期相比下降37%。雖然土地出讓金仍處于歷史低位，但同比降幅已連續9個月收窄。值得注意的是，11月，十大典型城市土地出讓金收入為663億元，環比增長23%，同比增長0.4%，創下近16個月新高;此外，11月十大典型城市土地成交均價為2580元/平方米，環比增長18%，同比增長10.1%，創22個月新高。
以行政手段抑制地價用處不大，有歷史數據為證。土地價格與房地產價格相同，在行政調控下短期下跌，繼之以反彈。十個典型城市土地出讓金收入，在2010年12月達到近5年來最高值后，開始進入波浪式下行通道，直至今年5月份降至歷史最低點，隨后出現波浪式上行的趨勢，今年11月環比增長超兩成�？梢灶A料，如果不采取強力的行政手段，土地價格將進入新一輪上漲周期。
地價上升的病根未除。抬高土地價格的正是土地收儲等行政手段，以行政壓行政，存在邏輯怪圈。
長期以來，土地已經成為最重要的城市化成本支付來源，也是最重要的融資抵押品。國務院發展研究中心農村經濟研究部副部長劉守英今年在復旦大學經濟學系90周年慶典上表示：在上一輪城市化的過程中，基本上是一個土地推動的經濟增長，土地的寬供應和高耗費是保證高投資的，靠土地的抵押和融資來保證城市化推進的過程。
根據國務院統計資料顯示，從2000年到2011年間，綜合地價的水平漲了297%，商業地價的水平漲了309%，居住用地的價格上漲528%，而工業用地價格僅提高71%，也就是說我們是長期靠工業地價保證工業化的推進。
要改變高地價，第一個手段也是最關鍵的手段，必須改變以土地城市化為主導的傳統路徑依賴，轉而依賴城市的內生力量進行城鎮化。否則，地方政府通過土地幾級市場之間的差價，通過土地收儲建立地方儲蓄庫的發展模式不會改變，每隔一段時間，“地王”現象就會卷土重來。
控制地價的第二個手段是緊縮貨幣。從宏觀上來看，貨幣緊縮政策包括加息、減少基礎貨幣發放等手段。由于目前全球經濟低迷、投資性貨幣水漫金山，加息并不是好辦法，減少基礎貨幣發放與貸款、社會融資總量大幅上升相矛盾，央行只能靠正逆回購進行快調與微調。換句話說，中國目前不存在大幅緊縮貨幣的客觀條件。
所以，只能進行局部的貨幣收縮，以收控地價之效。國土資源部建議采取的手段中，包括“提高付款難度”，這一方法以前也曾經用過，收到較好的效果。2009年12月，財政部、國土資源部等五部委發布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》稱，今后在土地出讓中，首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年。與通常首付款只繳納20%，繳納土地價款分隔數年，甚至要靠銷售回款支付土地款的方式，貨幣緊縮一倍以上，對于房地產開發商是個嚴峻的考驗。
如果取消預售房制度，房地產市場最大的資金鏈條將會被切斷，取消預售房如果與土地款一年內全部繳納相結合，對于過熱的房地產市場將是致命打擊。
12月18日，國土資源部召開2012年房地產管理調控情況新聞通氣會，國土資源部土地利用管理司司長廖永林提出的措施中，包括對總價較高的地塊，實行分割處理，劃為多宗地供應;靈活使用多種競價方式;對可能出現過度競爭的地塊，選用“競地價、競配建”等多種競價方式，或招標出讓，或提高付款難度，通過交易暫停靈活轉換使用;進一步嚴格市場準入條件。
上述手段中將高地價地塊切割處理，蛋糕還是那么大，價格還是那么高，不過是切細了讓人觀感良好一些;暫停“地王”交易也值得商榷，合法交易為什么不能進行?
利器藏而不用，也許是擔心房地產市場被追魂奪命，影響宏觀經濟穩定，影響地方財政大計。
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