謝逸楓：別把“暴漲恐慌”黑鍋強按給任志強(2)
2012-12-26 來源：謝逸楓的博客 編輯：木木
樓市“暴漲恐慌”原因什么?我們不可否認的事實是最嚴厲房地產調控已經一去不返，房地產市場博弈已經從政府與開發商轉變成開發商與購房者之間。
開發商與購房者的較量，從年初的“以價換量”、年中“平價放量”和年末“保價縮量”，房地產開發企業的底氣不斷增強。
而與此相對的，隨著開發商銷售任務的完成和資金鏈的不斷好轉，購房者的議價能力相對減弱。由于當前市場的持續回暖，與年初相比，不少購房者的心態出現了逆轉。
今年上半年政府與開發商的調控博弈已經結束，而開發商與購房者之間的博弈才剛剛開始，到下半年買賣雙方的博弈高潮正式爆發。
從市場與政策的角度看，樓市“暴漲恐慌”背后，主要的推手有六個方面，一是一些不明真相的媒體。通過夸張的標題，吸引市場力，制造樓市暴漲的煙霧。二是一些二手中介與從業工作人員為促進成交，放出的風。
三是一些投資機構與不法投機商，企圖制造“恐慌”，好漁翁得利。四是個別開發商通過開盤選房的排隊方式，試圖擾亂市場預期，出現“恐慌購房”、“通宵排隊買房”假象。
五是購房者集體恐慌傳染市場，增加市場恐慌情緒。從今年6月開始，購房者對房價下降的預期不斷減弱。一旦市場有風吹草動，購房者便草木皆兵，甚至不清楚市場情況之下，匆忙出手。
六是政府未提前做好市場預期的調控政策有關。因為中央經濟工作會議一字未提“房產稅與房價合理回歸”，各地“地王”與房地產數據好轉，不斷推升明年房價上漲的預期。
樓市是否回暖與樓市“暴漲恐慌”到底有何關系?
我們可以看到，市場眾多釋放樓市回暖的傳言，基本上是根據某個現象與數據。
但是在今年年終房地產市場的確呈現回暖跡象，一則銷售成交量正增長，市場交易放量。二則商品房住宅價格連續6個月深圳。三則全國土地市場火熱，政府土地供應大增。
四則地價上漲快速，地王不時的爆發。五則越來越多的房企完成提前完成銷售目標。六是則市場需求力不斷增加，購房者購買意愿特別強烈。
其實，樓市回暖與樓市“暴漲恐慌”壓根沒有任何關系。因為所謂廣州樓盤“連夜排隊購房”、“千人排隊”的照片和文字說明，最多時有兩三百人，但絕沒有上千人。”
與此同時，網上關于年末二手房業主大幅提價、反價的情況也是不屬實。所謂的“北京某二手房一夜提價70萬元”消息，已被證實是偽造的。
目前廣東與北京二手房掛牌價格確實比年初出現上漲，但并未出現如2009年大規模反價情況，撕毀合同的情況只是少數。
中央政府應該及時出臺政策與細化調控措施，防止樓市“暴漲恐慌”擴散。削弱助推明年房價暴漲預前，鞏固前期調控成果，確保房地產市場平穩、合理、健康發展。
中國國家統計局數據顯示，11月全國70個主要城市房地產價格同比上漲的城市達到53個，但環比增幅均未超過1%。
從新房和二手房交易量價和土地出讓等指標分析，當前房地產市場確實出現了一些回暖跡象，但并不存在價格大幅反彈的基礎。
但是謠言試圖利用這一波量價上漲渲染樓市的緊張空氣，制造無形恐慌。況且謠言已滲透到樓市神經，中央與地方政府應該出手了。
經歷了兩年多的房地產調控，調控效果比較明顯，除了限購擠出投機需求，一線城市房價快速上漲的趨勢也初步得到了遏制。
由于房地產調控政策“邊際效應”減弱，一些開發商開始蠢蠢欲動，試圖小幅提價試探市場。當前市場回暖主要是消費者預期扭轉所致，要防止市場再度出現恐慌，必須扭轉公眾對房價發展的恐慌預期。
由于各地調控政策普遍將于年底到期，目前到明年三月份實際處于調控政策“空檔期”，中央有關部門應該盡快出臺更細致的說明，正確引導市場形成對明年樓市趨勢的理性判斷。
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