時評:2013年房地產將進入有漲有跌的結構時代

2013-01-24 來源：0352房網編輯：優等心

摘要：近日，著名經濟學家、清華大學經濟管理學院教授魏杰在深圳“清華EMBA名師管理論壇”上表示，中國房價普漲的時代已經過去了，但是房價普跌的時代也不會到來，今年開始房地產將進入有漲有跌的“結構時代”。

　　部分城市房價或崩盤

　　“今年調結構可能涉及五大產業，第一個產業就是房地產產業。”魏杰表示，“調整有兩個目的，一個是讓房價回歸理性，第二個是讓房地產繼續支持中國經濟增長。”

　　魏杰認為，對房地產業的判斷最近逐漸形成了一個共識，就是“中國房價普漲的時代已經過去了，但是房價普跌的時代也不會到來。2013年開始中國房地產將進入結構時代，供求規律已經起作用。”

　　“房子供過于求的地方，房價一定會進入下行的通道，甚至會崩盤。” 魏杰表示，最近其調查153個城市，大部分是三四線城市，發現大量的三四線城市的房子是嚴重的供過于求。而有些城市依然供不應求，房價可能處在上升的狀態。“今年樓市最主要的調整方式是分類指導、區別對待，比如說把商業地產和住宅地產分開，把保障性住房和高檔性住房區分開。”

　　對于近期出現房地產價量齊漲的一線城市，管理層會否出臺更加嚴厲的調控措施，比如房產稅，記者會后就此專門采訪了魏杰。

　　“房地產調控會維持現有的政策，不會有太大的變化，比如現在的限購政策，已經很厲害。如果嚴格執行完全可以保持一線城市房價不會大漲，今年我更擔心的是一些城市的房價崩盤。”魏杰認為，“房產稅是一個中長期的稅法研究，近期不會出來，要經過各個階層長期磨合。”

　　城鎮化不會促房價上漲

　　對于當前熱門的“城鎮化”話題，魏杰認為，準確表達應該是“城鄉一體化”，包括城鎮化、工業化、信息化和現代農村化，是今年的一個重要改革。

　　他特別提醒大家，不要把城鎮化理解為又要蓋房子。“最近有人講房價還要漲，因為城鎮化了，這是錯誤的。有些地方人口聚集了，但有些地方人要走了，房價不是漲而是跌。”

　　魏杰認為，城鄉一體化是三個一體化的統一，包括城鄉價格機制一體化、城鄉民生享受一體化和城鄉產權制度一體化。他舉例說，種糧大省河南，十年來糧食的保護價基本沒什么變化，農民種糧虧本，所以拿了補貼卻不去種糧食。雖然豬肉價格漲得厲害，但農民養3頭豬還是不如打1天工，所以沒有積極性。“城鄉價格機制不一體化的話，城鄉一體化就很難實現。不能單純的補貼生產，而是要放開生產的價格，補貼消費者。”

　　他說，自己曾經到鄉下調研留守兒童問題，他們最大愿望就是和父母生活在一起。“我國有6500萬的留守兒童，他們基本上都是隔代撫養，造成的后果就是心靈冷漠，從小就不健康。”

　　按照魏杰的觀點，農民應該和城里人平等享受國家教育、醫療、社會保障的民生支出，農民工的孩子應該和城里的孩子在一個學校里上學。

　　今年可能減稅一萬億

　　魏杰認為，減稅將是今年實施積極財政政策首要做的一件事，大致減一萬億左右。

　　他分析，稅收增長在2012年是頂峰，2013年稅收增長速度就是10%，要讓企業有休養生息的過程，減1塊錢稅將獲得6塊錢的經濟增長，減1萬億等于會有6萬億的經濟增長。

　　“財政刺激還將體現在加大民生支出和繼續重視基礎設施投資。”魏杰估計今年的基礎設施投資在2萬億左右。“去年上半年積極財政政策有意淡出基礎設施，最后發現靠消費仍無法使經濟增長保持在7%以上。今年要繼續重視基礎設施投資，如果財政投資維持在2萬億左右的話，經濟增速維持在7%以上是沒有問題的。”

　　在貨幣政策方面，魏杰認為今年應該是“穩健偏寬松”，新增貸款會在9萬億以上，貨幣供應量增長速度可能在15%左右。

　　“企業今年將比2012年更好過，尤其比2012年上半年好過。”魏杰坦言，央行偏寬松的貨幣政策將會引來物價反彈，估計2013年無論是消費者價格、投資品價格，都有反彈的可能。

　　加快房產稅改革需問計于民

　　國家統計部門上周發布的數據表明，最近，我國新建商品住宅價格上漲的城市增多、漲幅擴大，部分城市房價存在反彈壓力。在加強房地產調控的同時，深化包括房產稅制改革在內的一系列制度建設，有利于實現更高質量的經濟發展、促進理性消費和人民安居樂業。

　　房價的過快上漲不利于國計民生，不僅加劇了投資投機心理，更加重了居民的購房成本。高企的房價和保障房的不足不但成為億萬農民融入城市的巨大障礙，沉重的還貸壓力還使更多的城市年輕人變得更加現實，失去了追求夢想的能力。

　　房價和租金的過快上漲還增加了居住成本，抬高了勞動力成本和工商業成本，使更多的資本涌入房地產市場逐利，這將嚴重影響國家產業競爭力，不利于實體經濟的健康發展和物價的穩定。

　　他山之石，可以攻玉。近年來西方發達國家的經驗表明，合理的稅收制度和必要的調控有利于房地產市場健康發展。對中國而言，加快房產稅制等改革，促進住房的理性消費，減少資源浪費，符合人多地少的基本國情和“資源節約型、環境友好型”社會要求。此前，我國對房地產稅的改革進行了試點，取得了不錯的成效。

　　一些財稅專家和宏觀調控部門人士提出了“對首套面積合理的住房免稅、二套及以上套數商品房實施由低到高的累進稅率”建議，做到既不影響剛性需求的釋放，又有效遏制投資投機行為，為地方開辟新的稅源。

　　加快房產稅制改革，需要相關部門廣集民智，問計于民，做好房產稅制的框架設計。

　　一些專家提出，以公平合理的房產稅取代現行“限購”等行政調控措施，可以實現多贏：既可以讓兩套以上的多套房進入市場流通，增加市場房源，提高資源的利用效率;高收入者在享用豪宅大院的同時，每年向當地繳納數萬乃至數十萬的房產稅，專門用于保障房建設，讓更多的住房困難戶獲益。這不但有利于縮小貧富差距，也讓高收入者贏得社會更多尊重，讓社會更趨和諧。

　　在法律方面，房地產交易環節征收的有關稅種需要簡化和合并。現行土地出讓金是土地使用權的價格，房地產稅是國家對不動產保有環節繳納的法定稅負，兩者不存在所謂不可克服的“法理障礙”和不可解決的“重復征收”問題。

（責任編輯：0352房網）