葉檀：房地產稅費應設立免稅條款 須正本清源
2013-03-05 來源：0352房網 編輯：安靜
摘要：受樓市調控“國五條”實施細則利空政策影響，3月4日，包括地產、建材、水泥、煤炭、鋼鐵在內的周期類板塊遭受重挫，房地產在中國實體經濟與投資市場的地位，毋庸置疑。
就在很多人認為房地產差價繳納20%個稅將提升新建商品房價格，提升房租價格時，股票市場給出了相反的答案，總體而言，“國五條”及其實施細則對于房地產開發商是利空，而非很多人所聲稱的利好。
“國五條”實施細則提出“應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”，20%的個人所得稅，其實質是資本利得稅，即對低買高賣資產所獲收益進行征稅。通常來說，房地產、股票、債券、貴金屬、藝術品投資等資本利得，最容易被征收資本利得稅。
從美國等市場經驗看，房地產的資本利得稅對于房價的影響，取決于房地產市場處于牛市還是熊市，資本利得稅本身不是房價漲跌的關鍵因素。如果房地產市場處于牛市，那么出售者將把所有的稅費轉嫁給買方，獲得預期收益，這就是所謂的羊毛仍然出在羊身上，所有的羊毛都由購房者承擔。如果房地產市場處于熊市，出售者無法轉嫁稅費成本，則不得不承擔投資收益下降、甚至虧損的結果。
房地產市場剛性需求的關鍵因素是經濟與人口，而房地產投資市場的牛熊主要取決于貨幣數量、投資收益。從金融學的意義來說，資本利得稅增加的是投資不確定性風險。目前希望投資房地產的人，不得不考慮到增加20%的個人所得稅可能產生的風險，如果購房者不愿意承擔稅費，如果房地產市場的投資收益無法覆蓋所有成本，投資者就會三思而后行。
所謂20%房地產個人所得稅將催漲市場，沒有理論與現實根據。嚴格實行20%的個人所得稅之后，身處賣方市場的剛性購房者為規避稅收，將本能地轉向一手房市場，并且會一步到位，以免將來改善住房陷入稅費漩渦。投資者卻會觀望，等待市場取向清晰后再決定，如果貨幣發行猛增、通脹上升，仍將義無反顧投身房地產市場；如果貨幣收緊、通脹可控、政策沒有放松的可能，就會轉向其他投資品種。
2007年已經執行20%的個人所得稅的東莞就是最好的證明。當年新政執行后不久，東莞二手房交易市場曾遭遇一輪低潮，但二手房交易在短暫萎縮后很快恢復，2009年之后為抑制次貸影響的寬松貨幣政策，為房地產市場火上澆油，足以消除任何房地產調控政策的負面影響。
新的個人所得稅出臺后，各地市場究竟表現如何？
人流不斷集聚的一線城市不會受到多大沖擊，短期的觀望之后購房者將繼續入市。截至2012年底，上海房貸80%以上都是首套房貸款，剛性需求支撐了房地產市場。北京、深圳等地同樣如此。靠民間借貸與資源價格上升的三、四線城市，泡沫已經逐漸破滅，所得稅征收與否關系不大。受所得稅影響最大的是踮起腳尖想成為房地產一線城市的二、三線城市，他們不得不進入更激烈的資金、人口爭奪戰。
對于房地產資本利得稅應該有免稅條款，如長期持有五年以上、只有一套自住房出售后再購改善住房條件，有必要設立免稅條款。而對于購房一年之內交易、擁有三套以上住房的“房叔”“房姐”們，有必要實行差別稅率制，參照個人所得稅從10%到最高的45%的邊際稅率征收。如此，既使資本利得稅恢復調節資本收益的真實面貌，又可避免傷及無辜。
無論是市場色彩濃厚的美國，還是行政色彩濃厚的法國，對于個人長期擁有的住宅交易都有豁免，其目的是為了保護不以短期投資為目的的中產收入階層的利益。短期持有轉讓，長期持有轉讓稅率各不相同，而對于單身與已婚，又按照稅收聯合申報與單獨申報等各有不同，總體而言，長期持有房產、已婚且為一家之主養活全家者，稅收最低，而單身的短期持有者稅率最高。另外，按照美國稅收法典1031節，在美國境內，如果房主賣出房地產180天內購置了另一處“類似”的房產，賣出舊房的所得稅可以推遲至第二處房地產賣出時繳納。很明顯，自住房或者改善房，在稅收上受到優待。
多如牛毛的房地產稅費必須正本清源，房地產征收資本利得稅并非絕不可行，關鍵是把資本利得稅或者物業稅統一在清理稅費的框架之下，把房地產與貨幣金融、地方財政統合考量，任何局部改革都成為房地產大型改革的有益補充，如此，房地產市場糾偏有望。
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