二手房買(mǎi)賣(mài)學(xué)問(wèn)多，細(xì)節(jié)決定買(mǎi)賣(mài)的成敗

　　買(mǎi)賣(mài)二手房易入三誤區(qū)

　　熱點(diǎn)1：交完契稅房子歸誰(shuí)?

　　案例：市民孟先生通過(guò)中介公司在鐵西區(qū)選中一套二手房，繳稅后，一次性給付購(gòu)房款100萬(wàn)元。在更名過(guò)戶(hù)期間，其所購(gòu)房產(chǎn)被司法中途查封，無(wú)法進(jìn)行更名過(guò)戶(hù)，再找賣(mài)房人時(shí)已失蹤，交完房屋契稅房子到底該歸誰(shuí)?

　　解答：目前，我國(guó)實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)登記制度，而非契約制度。購(gòu)房者交完房屋契稅，取得契證，并不代表取得房屋產(chǎn)權(quán)，按交易過(guò)戶(hù)辦理流程，房屋產(chǎn)權(quán)登記到買(mǎi)方名下尚需一定工作時(shí)限，在此期間，房屋產(chǎn)權(quán)仍登記在賣(mài)方名下，不能對(duì)抗司法查封，一旦賣(mài)房人出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛等問(wèn)題房屋被司法查封，交易更名將中止。如果買(mǎi)房人已將購(gòu)房款付給賣(mài)房人，就存在索要房款及退稅問(wèn)題，交易風(fēng)險(xiǎn)可想而知。因此，相關(guān)負(fù)責(zé)人建議購(gòu)房者，在沒(méi)辦完過(guò)戶(hù)之前，最好不要打全款。

　　熱點(diǎn)2：中介做擔(dān)保就安全?

　　案例：市民張先生在某房產(chǎn)中介看中一套二手房，據(jù)介紹，此房目前出租開(kāi)麻將社，由于房主急于用錢(qián)，準(zhǔn)備低價(jià)出售，經(jīng)商定以28萬(wàn)元成交。應(yīng)張先生要求，中介及房主帶其現(xiàn)場(chǎng)看房，當(dāng)時(shí)屋內(nèi)人較多，沒(méi)有人在意有人看房。隨后在中介見(jiàn)證下，簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，張先生將28萬(wàn)元交中介托管。按約定辦理交易時(shí)，中介和房主均未到場(chǎng)，聯(lián)系電話(huà)關(guān)機(jī)，中介關(guān)門(mén)。張先生才知道被騙了，多年積蓄已經(jīng)付諸東流。

　　解答：目前，持有這種觀點(diǎn)的百姓不占少數(shù)。究其原因，主要是人與人溝通的環(huán)境條件限制，買(mǎi)房賣(mài)房需要一個(gè)中介媒介，由于房產(chǎn)中介公司守法經(jīng)營(yíng)意識(shí)、規(guī)范服務(wù)水平良莠不齊，個(gè)別中介公司違法經(jīng)營(yíng)，甚至以牟取非法利益為目的，直接導(dǎo)致房屋交易風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。轟動(dòng)全國(guó)的“深圳中天”、“天津匯眾”、“合肥桃園”等中介機(jī)構(gòu)卷款潛逃案，涉案金額近5億元，1500余戶(hù)家庭蒙受經(jīng)濟(jì)損失。針對(duì)個(gè)別中介機(jī)構(gòu)的不法行為，國(guó)家明確要求，中介機(jī)構(gòu)不得代收代付房屋交易資金，不能做為保證人，只能從事中介服務(wù)。因此，買(mǎi)賣(mài)方雙應(yīng)選擇參加資金監(jiān)管的品牌中介，通過(guò)資金監(jiān)管來(lái)完成交易，才是安全之選。

　　熱點(diǎn)3：簽字過(guò)戶(hù)買(mǎi)方即付款?

　　案例：市民李某經(jīng)朋友介紹花了70萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套學(xué)區(qū)房，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，按約定首付10萬(wàn)房款，余款60萬(wàn)元過(guò)戶(hù)簽字后付給了賣(mài)方。十天后李某來(lái)交易大廳取證時(shí)，被告知所購(gòu)房屋因經(jīng)濟(jì)糾紛被兩家法院相繼中途查封，房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)已中止辦理。李某找到賣(mài)方要求房款，因賣(mài)方一時(shí)不能退還，李某無(wú)奈只能通過(guò)法律手段來(lái)解決。

　　解答：目前，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方約定的付款時(shí)間大多在交易申請(qǐng)簽字后，買(mǎi)房人即將購(gòu)房款給付賣(mài)方。根據(jù)交易流程，房屋更名過(guò)戶(hù)完成并登記到買(mǎi)房人名下需按規(guī)定程序辦理，在此期間，房屋產(chǎn)權(quán)登記仍為賣(mài)房人。如此時(shí)交易房屋出現(xiàn)司法查封、拆遷凍結(jié)等原因，交易過(guò)戶(hù)將被中止。因此，最有保障的方式，還是通過(guò)資金監(jiān)管，等房證下來(lái)之后，再錢(qián)證兩清。

　　買(mǎi)賣(mài)二手房要注意的四個(gè)細(xì)節(jié)

　　“買(mǎi)二手房比買(mǎi)新房‘學(xué)問(wèn)’還多。不但要弄清房齡、還要仔細(xì)摸清二手房的各種‘身世’，真比查戶(hù)口還難。”沈陽(yáng)的趙女士買(mǎi)過(guò)一次二手房后，感觸頗深。一向被人們認(rèn)為經(jīng)濟(jì)、實(shí)惠的二手房，何以讓消費(fèi)者在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中發(fā)出這樣的感慨?

　　難以破解的“房齡之謎”

　　“現(xiàn)在科技發(fā)達(dá)了，年紀(jì)大的人，看起來(lái)也比較年輕，這是好事，可房子的年齡也不能說(shuō)年輕幾歲就年輕幾歲啊?”市民趙女士最近很上火，她剛花40多萬(wàn)元在五愛(ài)街附近買(mǎi)了套二手房，可搬進(jìn)去向鄰居一打聽(tīng)才知道，自己從房產(chǎn)證上看到的房齡比實(shí)際房齡“年輕”了4歲。

　　“我感覺(jué)被欺騙了。房產(chǎn)中介說(shuō)，這房子才5年，現(xiàn)在市場(chǎng)上5年樓齡的房子比較難找，我想，房子保養(yǎng)不怎么好可以通過(guò)裝修來(lái)完善。可現(xiàn)在房子突然間多出了4年樓齡，這筆賬該找誰(shuí)算?”趙女士百思不得其解。自己當(dāng)初從房產(chǎn)中介看房子時(shí)，中介告訴她，這套房子是2002年建的，其房屋產(chǎn)權(quán)證上的時(shí)間也是2002年，但鄰居卻告訴她，1998年，這個(gè)小區(qū)的居民已經(jīng)住上這房子了，這究竟是怎么回事呢?

　　“消費(fèi)者買(mǎi)二手房光看房產(chǎn)證判斷房齡不準(zhǔn)確，要看房子檔案中的《商品房銷(xiāo)售許可證》(商品房購(gòu)房發(fā)票)才行。”二手房實(shí)際樓齡長(zhǎng)短決定著房屋價(jià)值，同時(shí)也直接決定房屋今后的使用時(shí)間，超過(guò)一定年限的二手房?jī)r(jià)值自然大打折扣。一般來(lái)說(shuō)，新樓盤(pán)從報(bào)建到交樓、拿到房產(chǎn)證，大概需要一到兩年時(shí)間。如果消費(fèi)者看中了某套房子，但無(wú)法辨別樓齡，可以到沈陽(yáng)市國(guó)土局查房子的建成時(shí)間，雖然會(huì)需要一點(diǎn)時(shí)間，但此方式比較穩(wěn)妥。

　　本不該花的“冤枉錢(qián)”

　　跟很多家長(zhǎng)一樣，陳昕去年買(mǎi)這套二手房就是為了孩子上學(xué)，房子看好后，沒(méi)多久，她便與業(yè)主辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)。沒(méi)想到，正當(dāng)她興沖沖地拿著新房產(chǎn)證準(zhǔn)備開(kāi)始新生活時(shí)，物業(yè)公司送來(lái)的單據(jù)卻讓她傻了眼。原來(lái)，該房屋原來(lái)的房主拖欠了近兩年的物業(yè)費(fèi)，全部算下來(lái)有6000多元。“一連幾天打電話(huà)找原房主，對(duì)方電話(huà)都是已欠費(fèi)停機(jī)。我又去找中介公司，中介公司卻推說(shuō)，他們只管交易的事，買(mǎi)賣(mài)成功后的事，與中介無(wú)關(guān)。”雖然陳昕覺(jué)得這錢(qián)花得太冤，但還是自己承擔(dān)了全部的物業(yè)費(fèi)。

　　雖然沈陽(yáng)市房產(chǎn)局印制的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中寫(xiě)有關(guān)于煤氣、水電費(fèi)等條款，但消費(fèi)者在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，大都跟陳昕一樣，把更多的注意力放在房款的總金額上，因而忽視了這些與房屋密切相關(guān)的雜項(xiàng)費(fèi)用。

　　在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，一定要有正規(guī)的物業(yè)交驗(yàn)過(guò)程，最好不要一次性支付房款全款給原房主�？上戎Ц恫糠址靠�，在雙方完成物業(yè)交驗(yàn)時(shí)，保證物業(yè)交驗(yàn)的費(fèi)用結(jié)清及房屋的驗(yàn)收工作完成后，再支付剩余房款。物業(yè)交驗(yàn)時(shí)，購(gòu)房者和業(yè)主雙方最好一起到房屋現(xiàn)場(chǎng)，并在交驗(yàn)當(dāng)天一同填寫(xiě)《物業(yè)交驗(yàn)單》，確認(rèn)簽字無(wú)誤后，購(gòu)房者再向原房主支付購(gòu)房尾款。

　　并不透明的“全包價(jià)”

　　賈先生在報(bào)紙上看到和平區(qū)一套58萬(wàn)元的兩居室，打廣告的中介公司稱(chēng)這58萬(wàn)元的費(fèi)用包含了所有需繳納的稅費(fèi)及中介費(fèi)等雜費(fèi)。驗(yàn)過(guò)房子后，賈先生很快便與中介公司簽訂合同并辦理了相關(guān)手續(xù)。

　　沒(méi)想到，房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)辦理完的那一天，賈先生才聽(tīng)說(shuō)，原房主與中介公司簽訂過(guò)合同，出售價(jià)格其實(shí)只有53萬(wàn)元。即使辦完手續(xù)，加上各種費(fèi)用，總共也不過(guò)55萬(wàn)元，而中介公司卻收取了他58萬(wàn)元的費(fèi)用。當(dāng)賈先生拿著合同要求中介公司退回多收的費(fèi)用時(shí)，該中介卻說(shuō)，該合同中講明用58萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)該套二手房，58萬(wàn)元的價(jià)格里包括了所有的費(fèi)用，并未多收取費(fèi)用，不能退款。賈先生仔細(xì)查看合同后發(fā)現(xiàn)，合同中并未列出費(fèi)用的明細(xì)，只好啞巴吃黃連，自食多花3萬(wàn)元的苦果了。“消費(fèi)者經(jīng)常在一些中介公司看到‘XX萬(wàn)元包’的房源信息，有人嫌自己跑手續(xù)麻煩，就很看好這種包手續(xù)的房源。其實(shí)，這種房源不是不能買(mǎi)，而是需要消費(fèi)者多費(fèi)些心思，弄清楚這包字的含義，都包了哪些費(fèi)用。”王經(jīng)理告訴記者，消費(fèi)者進(jìn)行二手房交易的時(shí)候，最好在合同后附上《費(fèi)用清單》，詳細(xì)計(jì)算相關(guān)收費(fèi)，并同業(yè)主見(jiàn)面簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，明確買(mǎi)賣(mài)雙方購(gòu)房?jī)r(jià)格與售房?jī)r(jià)格是否相同，避免中介公司從中漁利，產(chǎn)生不正當(dāng)差價(jià)。

　　水分難擠的現(xiàn)金收房

　　于先生找到一家中介公司，打算賣(mài)掉自己在東陵區(qū)的一套兩居室住房，在某中介登記的協(xié)商銷(xiāo)售價(jià)格為35萬(wàn)元。這家中介公司派人看過(guò)于先生的房子后，決定與于先生簽訂包銷(xiāo)協(xié)議，拿到于先生出售這套房產(chǎn)的獨(dú)家代理權(quán)，并在協(xié)議中承諾，如果三個(gè)月內(nèi)賣(mài)不出這套房子，中介將向于先生支付2000元的違約金。

　　于先生很快與這家中介達(dá)成協(xié)議，并于兩個(gè)月后，收到了房子賣(mài)出的好消息。他先后兩次收取了15萬(wàn)元、20萬(wàn)元的房款，賣(mài)掉了房子。但事后他卻得知，自己的房子其實(shí)是被中介以40萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)出的。于先生這才明白了“包銷(xiāo)”背后的奧秘：原來(lái)自己被中介公司賺走了這么大的差價(jià)。“除了像于先生遇到的中介‘包銷(xiāo)’，還有中介‘現(xiàn)金收房’的情況。交易過(guò)程中，中介公司只是一個(gè)過(guò)渡者，不需要支付各種稅費(fèi)，利潤(rùn)空間很大。一般，中介公司的利潤(rùn)可達(dá)房屋售價(jià)的10%以上，而正常情況下，中介公司收取的中介傭金只在3%以?xún)?nèi)。”建議那些并不太急于用錢(qián)的業(yè)主，最好不要選擇“現(xiàn)金收房”的賣(mài)房方式。不管是中介公司收購(gòu)還是個(gè)人收購(gòu)，都是利用不透明交易來(lái)吃差價(jià)謀取暴利。交易時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方一定要見(jiàn)面，談好價(jià)格后簽訂正規(guī)的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并到房管局過(guò)完戶(hù)才能算交易完成。

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