房地產金融發展的未來趨勢和路徑(2)

2012-08-20 來源：k8 編輯：紫琳

　　2、房地產的持有稅實際上存在一個巨大的問題，就是它的征收是極其困難的，有的老干部說，我給政府干了幾十年，我的工資沒有一分是可以用來付房地產稅的，現在你要收房地產稅，我從哪兒給你支出這筆錢?新買房的人也會覺得委曲，你已經收了我70年的土地出讓金，再收房地產稅是不是一頭牛上要扒兩層皮?

　　所以，房地產稅收的提出和實施總是在試點過程當中，但隨著每一輪試點城市擴大，對房地產市場的沖擊還是客觀存在的，房地產交易稅的提高是不是有利于抑制房地產漲價呢?其實也不然。

　　房地產交易稅現在經常被市場用欺瞞的辦法來解決，就是上下兩聯發票，兩種不同的發票，真正的交易是一個價格，而賬面上又體現另一個價格，所以用房地產交易稅、房地產持有稅解決房價問題又不徹底。再加上地方政府需要土地財政來作為他城市化進程的支付手段。如果以上原因得不到根本解決，沒有真正體制上的改革，那么房地產價格上漲是不可遏制的。

　　為了壓住房價進行宏觀調控，建設部部長都說了，這是一個迫不得已的辦法，但是這種辦法還要實施下去，就想北京和廣州都要開始實行，對于車輛一是限行私家車，二是限購。這個辦法是否合理?有種種不合理，等于把我使用車的價值打掉了五分之一，法律和憲法上都有缺陷。不用這個方法行不行?還真不行。我的感覺，從政府的威信，如果這次宏觀調控再半途而廢，以后就沒有人能相信我們的政府能控制住房價，而房價問題像最近人民日報社一個社評一樣，房價是經濟問題，是民生問題，更是政治問題，對于房價確實已經提高到威脅到執政黨執政安全的問題，所以，我感覺房地產調控這樣一種總的方向和去投資化，去投機化的本質是不會改變的。如果有些許的調整，但方向不會變，持續性不會變。我們一定要有將來三五年內處于宏觀調控常態化的心理準備。

　　大家都在說，這次調控確實是歷史上最比較徹底和影響深遠的一次宏觀調控，標志是使得中國的房地產歷史進程明顯區分出了上下半場，上半場已經結束，下半場已經開始，這次調控最大的影響在于，使得房地產市場運行規則發生了巨大的改變。其實大家平時也在討論，這個巨大的改變其實對于民營企業的市場份額影響是非常巨大的。總的來說，這次房地產調控比任何領域的調控也許都是類似的，就是“國進民退”，我到了晉商會所特別有感觸，民營晉商的礦主們今日何在?他們的產業現在情況怎么樣?其實房地產調控，這種結果我覺得也會有類似。

　　為了應對這種調控，房地產行業其實自覺做出了應對，這種應對主要表現為幾個方面的轉型。

　　1、房地產供應結構模式的轉變，以前在房地產供應結構當中，高檔的、改善的，甚至于是奢侈的產品所占的份量非常大，現在是以剛性需求和第一次改善為主的產品才能大行其道。我到長沙特別有感觸，長沙有過統計，長沙這個市場是非常活躍的，非常大的一個市場。但是它的產品結構確實很一致，非常一致，大概70%是剛需產品，30%以上的需求又是在他的程序之外。我們去長沙做論壇狠狠地把市政府表揚了一頓，說長沙市政府真有經濟眼光，調控真符合經濟規律，它叫“限小不限大”，“限新不限舊”，“限城不限郊”，就是城區二環路內是調控的，90平方米以下是調控的，新房是調控的，除此之外就不調控了。這樣的市場發育就非常健康，但即使這樣健康發展的市場，剛性需求和第一次改善的需求占了絕大多數。這是可以看出這個產品供應結構會發生很大的變化。其實這后面就隱藏著一句話，如果靠剛性需求和第一次首輪改善的需求來支撐這個市場，能支撐多久?

　　2、房地產收益模式進行了改變，以前是開發商掙錢，同時炒房人也掙錢，有這么一種利潤模式，現在可能炒房的獲利機會就會非常少了。按照有關部門的統計，如果是以剛需和第一套房需求作為市場的主體，并且去杠桿化的情況下，今后如果想炒房也會有利潤，但會限制在5%左右。有個人做了測算，我是很相信的。以后的房地產收益模式就會變成從開發商利潤加上售后增值利潤為主的分布向開發商利潤加上投資商利潤這樣一種模式來轉變，也就是說開發商利潤要切出一部分作為投資商的利潤，這種利潤格局會有一個重大的改變。

　　房地產開發商的財務模式也會有改變，以前說開發商有一個本事，叫十個碟子有六個蓋，十個碟子這六個蓋子就可以蓋住了，也就是說有一部分自有資金就有大量的借貸資金，再加上預售款，這個資金模式就成立了。現在大型的房產商還可能在自有資金的基礎上加上一些信貸資金，由于宏觀調控，信貸規模受到控制，多數的開發商即使你四證齊全，或者你已經開賣，甚至于已經賣給客戶的情況下，要拿按揭貸款也是簽了合同不見按揭貸款下來。

　　所以，今后的財務模式可能會變成開發商自有資金，再加上合作的資金，再加上借貸資金，這樣三部分來完成開發商的財務模式。開發商的開發模式也做了轉變，很形象地說“香港模式”轉向“美國模式”了，在這個過程當中，不但整個過程細分，從投資、開發、營造、銷售到經營，整個過程細分化，而且產品也細分化。在現在的形勢下，開發商和投資商、建設商、經營商區分了，開發的產品從單純的住宅地產變成住宅地產、辦公樓地產、商業地產、科技地產、旅游地產、養老地產等等。

（責任編輯：0352房網）