房地產金融發展的未來趨勢和路徑
2012-08-20 來源：k8 編輯：紫琳
張民耕：第一次到晉商會館，第一次在這樣的環境下講話，我感覺有點“唱堂會”的意思，我今天努力唱好。我就脫開PPT講，因為都是業內人士，而且關心的人士恐怕不是字面上所能表達的，我們討論更深一點層次，更加內心一些的發言。
總的來說，要討論一下房地產業金融化趨勢和房地產基金，也就是說在現在宏觀調控的形勢下，房地產金融化的趨勢已經越來越明顯了。在這樣的趨勢下，民營房企出路何在?當然有找房地產基金的出路，我們看看這樣的出路是不是存在，有沒有發展的機會。
這一點不一定全體與會者認同，但我還是要特別強調，就是宏觀調控常態化已經成為大概率事件，而且我后面還要加一句，我最近特別深的感觸，任何把形勢的反轉或者把企業的命運寄托在宏觀調戛然而止，寄托在政策的巨大變化下的奢望都是不切實際的，都是十分有害的。
第一，中央對于宏觀調控的宣傳已經到了無以復加的地步。前幾個月不說，近幾個月，由于經濟形勢放慢了速度，所以中央說對整體調控進行微調，銀根放松了，由于銀根放松，資金就從各個門路跑到房地產上面來，房地產界頓時又有所滋潤，于是，5—7月三個月的銷售有所回暖。這種回暖確實是開發商以價換量，但這種銷售量的提高多多少少伴隨著價格的上升。從全國統計數字來說，上升的范圍不會超過5%，但對調控的組織者來說認為這是w大的問題，所以派出8個督查組下去查了16個省，現在督查報告還在最后的醞釀。
我們感覺到，如果房地產市場進一步回暖，并且是價格的進一步提高，新的調控措施有可能出來，因為現在整個市場成了驚弓之鳥，調控措施并不一定要有實質性的威力，只要有一個措施，有一個象征性的語言，這個市場就會受到極大的打擊。就像前些日子中央經濟工作會議，特別是把房地產調控加入了會議的內容，并且加以重申。第二天以房地產股為首的整個股票市場出現大跌，幾乎達到了歷史新低。所以宏觀調控新的政策深度地加深是很有可能的。
第二，宏觀調控目標來說是去投資化和去投機化，房地產主要成為生產和生活用品，而不是投資品，宏觀調控這個方向是不會改變的。根據中國人多地少，房地產是中國人喜聞樂見的投資品，在這樣的形勢下，我們認為調控的方向，去投資化，去投機化是不會變更的，宏觀調控的目標就是使價格合理回歸，實際就是降房價，而降房價的任務遠遠沒有完成。在這樣的情況下，我們認為宏觀調控是不會戛然而止的，可能會做些微的微調，或更加深它的深度，微觀的微調都不會改變宏觀調控的方向。在這樣的形勢下，對于宏觀調控抱有任何幻想，認為它會反轉是不切實際的。在我們全國房地產投資基金聯盟里，各自房地產聯盟企業里都把宏觀調控常態化作為我們今后三五年工作的一個基本環境，這樣才有可能應對房地產宏觀調控的嚴峻形勢。在這個嚴峻形勢的情況下，有備而無患來找到我們民營房地產企業和民營房地產基金的一條出路。
說到原因大家也是耳熟能詳，之所以調控不能放松，大家找到這幾方面的原因：
一是城市化和經濟增長的持續，這兩個不斷創造著對于房地產作為生產資和生活資料的剛性需求，這種剛性需求的增長是有可能造成市場結構性的不足，不足會引起一些價格上的上漲，而這個因素是不可能取消的。
二是中國土地制度的硬約束，一是18億畝耕地，其實它最身后的原因是我們的憲法，我們的憲法規定城市土地國家所有，小產權房是越不過這個坎的，如果改憲法有可能，如果不改憲法小產權房是不可能成為合法的。因此而造成土地的供應沒有彈性，因為沒有彈性，所以一旦市場需求熱，地價就伴隨著房價往上漲，漲到面粉比面包還貴的時候，房價最后還是以漲體現它的價值。
三是過量的貨幣發行和低利率，現在有一個統計，20年來名義GDP增長了21.3倍，貨幣發行量增長的47.5倍，就是貨幣的發行量比GDP增長要高一倍還多，其實近幾年貨幣發行量和GDP的增長根本不成比例。有人說近五年，GDP是2倍，貨幣是9倍的發展。作為貨幣過量發行的對應物就是人們要尋找保值增值的可能，而房地產產品是所有可以選擇的產品當中最牢靠，最看得見，摸得著，也最為中國人所喜聞樂見的。二十年來，股票漲了28%，黃金漲了4倍，房地產漲了5倍，只要你一放松，房地產肯定會成為大家保值增值的投資品，于是也引起房價的上漲。
四是房地產的持有和交易低稅負，鼓勵了房地產的投資和投機，因為持有成本很低，投資和投機成為經濟人的理性選擇。所謂房地產交易稅和房地產持有稅能不能推出，推出有沒有作用?我覺得，
1、房地產持有稅是不能替代土地出讓金的，因為它的量很小;
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