房地產金融發展的未來趨勢和路徑(4)

2012-08-20 來源：k8 編輯：紫琳

　　金融機構也非常需要房地產基金，根據有關方面的統計，今年信托資金連本帶利要還的是2500億，明年要達到3100億，銀行的信貸還不算，光是信托就有那么大量。有許多企業完全是因為這個資金鏈條不夠長，如果基金能夠進去，拉長一下它的資金鏈條的供應，很可能這個項目就有救了。當然，我們基金也不能去干牛跑了拔橛子這樣的事情，多數情況下金融機構是需要的，我們基金現在非常弱小，非常初生。

　　我們的機會在哪里呢?我對自己的企業說兩句話，要起得比雞早，睡得比狗晚，當金融機構愿意做的時候你要能做，當金融機構不愿意做的時候你還要能做，有這樣兩個基本功，你的機會就來了。市場資金也需要，我們在發行(基金)過程當中會發現經常會超發，因為我們經常會和第三方理財機構合作，理財機構就會有這樣的問題，要么就不來，要么就胡來，來得太多了。有的時候為了多接納我們也破例超發，實際上社會上的資金量是非常大的，有說有38萬億，有說42萬億的存款，實際上這些存款都在尋找新的投資機會，更不用說中小房地產商需要抱團取暖。在這個過程中，我們希望和中小房地產結合在一起，用房地產基金幫助他們做好眼前的項目，當然對于他們今后的戰略發展和調整，我們也幫他們做一些設想，我們不但提供資金，對于房地產商我們還提供經營、管理、產品定位和品牌輸出等服務，使得中小企業真正在抱團取暖中度過這次嚴冬，更不用說房地產基金還有一個可以做的方向就是城市化。包括一級開發，就是順應整個城市化需求，水電氣暖的建設，硬件、軟件的建設。所以，雖然是宏觀調控，但房地產基金在宏觀調控之下是可以大有作為的。

　　目前來看，房地產基金發展有三個趨勢：

　　第一，并購基金將會在未來時間當中大行其道，起到一個主角的作用。據我知道，信達資產管理公司已經成立了一個120億的并購基金，有一些資產管理公司和大的房地產企業也都成立了并購基金。為什么呢?如果宏觀調控常態化，不用多，有許多中小企業會退出房地產領域，誰來接盤呢?很可能就是這些并購基金。

　　第二，股權化的房地產基金將慢慢取代債權化的房地產基金。因為對大的房地產企業來說他不用借款，一方面由于形勢有所好轉，它的現金流回流比較快;另一方面對于大中型房企，銀行還追著給他貸款，因為它的信用比較好。在這種情況下，大進小退是肯定的趨勢，它缺什么呢?股權類的投資，你跟他同股同籌，甚至于你出更多的錢占更少的股份，或者他出更少的錢占更大的股份，只要你算得過來，做成股權式的基金其實收益上還是很可觀的。

　　我們有一個簡單的說法，一方面和這種大企業合作，道德風險比較小，因為他珍惜他的信用;另一方面和這些大的企業合作市場風險也比較小，因為他至少會比我們抗風險的能力要大，所以房地產股權類基金會慢慢從純債權再加股慢慢走向純股權。

　　第三，經營性的股權基金會越來越多，比如商業地產、旅游地產、養老地產都不可能一下子賣掉，包括寫字樓在內，賣掉你就沒法經營，沒法管理，所以有一些小的開發商采取了把產權分割賣了，但統一集中管理。比較徹底的辦法，還是自己持有，長期經營，在經營當中有一部分獲利，在整個市場升值當中有更多的獲利。這樣的基金我們感覺到可能現在會越來越多浮上水面。

　　房地產基金目前的發展趨勢，我再提兩句，雖然現在房地產基金像雨后春筍般發展起來，我現在越來越看到是個房地產工資就愿意發基金，作為自己融資的第二渠道，像雨后春筍般發展起來，現在說房地產基金有千家我都不會覺得有驚奇。但另一方面的現象出現了，就是兩極分化，大型的房企高端化，銀企合作化和大型化，既沒有開發商背景又沒有金融背景的房地產基金其實面臨著處境是比較困難的，所以為了應對這樣的困難，我們覺得在房地產基金聯盟這個范圍內，由于大家都比較熟悉，我們提倡合作，比如做雙GP，你有項目資源，我有資金資源，咱們攙和起來一起做，共同渡過房地產基金萌芽之后初期的生長期，使得大家都可以發育和成長起來。

　　我就講這么多，謝謝大家！

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（責任編輯：0352房網）