房地產金融發展的未來趨勢和路徑(3)

2012-08-20 來源：k8 編輯：紫琳

　　產品的細分應該標志著一個行業的逐漸成熟，也標志著在這些環節里存在的各種商機。所以，如果以大規模開發來競爭覺得比較吃力的中小開發商和民營開發商可以在開發的各個環節和各種產品之中找到自己的出路。現在我看有許多開發商也在轉型，但是有一點，商業地產研究對旅游地產也要進行研究，我們發現，凡是地產前面加一個前綴的話，這個地產就不是地產本身了，而是這個前綴。養老地產是養老產業，商業地產是商業產業，物流地產是物流產業，更不用說文化地產等等。所以，開發商在轉型的時候實際上是對企業做一個非常徹底的轉型。

　　開發商的房地產經營模式也做了轉變，這個經營模式很重要的一點是存量資產經營成為一種可能，以前如果租售比在1：500，1：600的情況下誰都沒有能耐，明明一下子就可以把錢賺回來，要分500、600個月去掙，誰都沒這個胃口。如果把價格漸漸降到1：400，1：300，甚至開發商自己開發和經營的時候，把利潤部分刨除，持續經營就成為可能。如果再找到一些價格比較低廉的，像險資來進入經營領域的，這種經營就成為可能。據說中國的第一個REITs將要出現，當然雖然以保障房的形式出現，但我相信只要有第一個REITs出現，以后長期持有、經營來升利的REITs就會越來越多，經營模式就會轉變。

　　房地產的區域布局模式發生了轉變，區域布局模式從沿海200公里伸向內地，以前主要集中在沿海200公里，現在我們可以看到遠遠不止，中原地帶和西部成為房地產開發的熱土。另外有許多民營、中小的開發商深耕，也是一種出路，到三線城市去，到四線城市去，這是我做過試驗的。三四線城市也同樣存在著城市化的需求，存在著開發商的廣闊天地，我們做的項目在山東菏澤這些區域原先是山東最窮的地級市，現在我們進去的是1800元，現在市場叫價也叫到了4800元，實際成交價大概全市在4000元左右，因為它的土地很便宜，這些三四線城市也可以成為民營企業的一個主戰場。

　　轉型就有機會，在轉型的過程當中，每一個企業找到自己的轉型模式，我相信是能夠在這塊肥沃的土地上找到自己的立足之地的。我覺得最根本的轉型是房地產金融化，下面我重點說說房地產金融化。回過頭來說，房地產應該天然具有金融化的趨勢，因為房地產體量特別大，金融需求特別足，小到一個家庭購房需要信貸資本，大到一個企業，一個開發區，甚至一個城市的開發都需要金融資本的支持，這是問題的一個方面，需要金融資本來支持。

　　房地產產品本身就是一個非常好的金融產品，是非常好的金融等價物，因為它是不動產，所以它是一個非常牢靠，不會輕易損傷的金融對價物，另外它是無移動抵押，在抵押的時候既不妨礙原有的業主對它進行經營和租賃，只要不動產權，又不妨礙債權人對于他債權的抵押，一旦他還不起，我就從債權變成了產權。由于有這樣一種屬性，形象地說一頭牛身上可以扒兩張皮，房地產又是很好的金融品，天然具有金融化的趨勢。只不過我們以前是一種不自覺的金融化，你只要拿到一塊地就有人借給你錢，現在的金融環境并不那么好了，而且作為參與房地產的各方也要精打細算，也要控制風險，所以現在是一個非常自覺的金融化的階段，我們作為房地產基金特別有體會，房地產基金就是自覺金融化的結果。

　　房地產商現在也非常有金融意識，我們和Top50和Top20企業談的過程當中發現，他們叫資產資本化，資本金融化，就是把所有的資產(包括有形的、無形的)都作為資本來經營，而且把所有的資本都物化為金融。所以，在談判當中我們就覺得，尤其和大企業他的金融意識太強了，談起來就特別費勁，一個點一個點地摳，這是一個自覺的金融化的過程，可以好不夸張地說，每一個房地產企業對于房地產金融意識的強弱，對于房地產金融資源掌握的多少決定了他在市場上的份額和大小，甚至于決定他的生死存亡。因此，我們要拋棄以前對房地產金融不正確的認識，以前覺得不動產變現不容易，我們現在改變這種認識，認為房地產具有天然金融化的趨勢，我們自覺地運用這個金融化工具就可以創造出許許多多有聲有色的劇目來。

　　房地產有沒有這樣的需求?一方面我們在市場的過程當中感覺到，尤其是最近，房地產企業大的上市公司不缺錢，昨天萬科發表了他的半年報，他的自有資金從上一季度不足200億，現在變成了470億，確實不差錢，就是錢多了。我相信上市公司前20位、前50位資金不缺，但他們缺不缺呢?還是缺，因為他們的現金流一方面要支付再建工程，另一方面他要擴張規模，要在市場上占據一定的份額，還要擴張。最大的問題是什么呢?負債率很高，現在上市的房地產企業普遍負債率在80%左右，這種負債率對于他們的市值有很大的影響，對他們的風險控制有很大的影響，所以他們也是要錢的。房地產基金的錢進去能夠降低他們的負債率，同時提高他們自有資金的利潤率，所以對他們來說也非常有意義。

（責任編輯：0352房網）