土地流拍和信貸緊縮雙壓使開發商陷資金鏈窘境
2011-07-23 來源：東方早報 編輯：宋羽欣
近日，中國銀監會召開2011年第三次經濟金融形勢通報分析會，部署下一階段的重點工作。銀監會主席劉明康指出，下半年要加強平臺貸款和房地產信貸風險防控。
會議要求，各銀行業金融機構要更加注重走款方式的實質性合理，確保信貸資金最終不被挪用。
劉明康強調，要深入推進平臺貸款風險防控不動搖。用科學的機制讓風險早暴露、早發現、可度量和早干預，嚴格依據有關要求，控制新增貸款風險。審慎開展與地方政府之間的戰略合作，加強土地抵押貸款管理，切實根據現金流覆蓋情況分類計提風險資本。
在信貸規模緊縮的大背景下，房地產開發商融資不外乎兩個渠道，除了直接高息借款外，就是借道房地產信托等方式來募集開發資金。不過，在借貸和信托兩個行業里，幾乎有著一個較為普遍的標準，房地產開發商通過信托募集資金的，融資成本每年都在20%以上。這也難怪，趙鑫原本并不為公司高管看重的融資公司工作經歷，會在今年如此吃香。
趙鑫最近正忙著四處與融資方談判，核心就一個——若融資兩億元究竟要付多高的成本。
不過，趙鑫卻坦言最近工作壓力越來越大，監管層嚴防死守房地產信托，想要打“擦邊球”通過審批已越來越難，這也難怪趙鑫會感慨“錢越來越難借，利息越來越高”。缺錢的房地產市場
近年來，細心的市民或許已發現，昆明多了好些個塔吊林立的建筑工地，一片片高樓拔地而起。不過，半年多過去了，昆明樓市并未迎來想象中的扎堆開盤現象，反而是土地拍賣時流拍屢屢出現。而有機構統計，在短短月余間，因購房者無法正常辦理銀行按揭貸款而申請辦理退房(車位)手續的達33筆之多。
先是備受業界關注的原昆明市政府土地交易一波三折，處于昆明CBD絕佳位置的地塊，第二次拍賣因報名人數不足而流拍。而最近熱點的環湖東路半島地塊，第一批13宗土地9宗流拍，4宗僅以起價成交，而第二批土地則因報名人數不足而被迫取消。其余的小宗土地和城中村土地交易，也均以起價成交或是流拍告終。即使成功交易的土地，開發商拿地熱情也并不高，僅有一位競買人應價，其余參與競買人則表現尤為冷靜，多數土地交易會都冷清、快速收場。
這也成為銀行收緊房貸的一個信號。在銀行過往的零售信貸業務中，個人住房按揭貸款一向都是“一枝獨秀”。2010年年末數據顯示，不少銀行個人住房按揭貸款在零售信貸中的占比在50%以上。現如今，這個占比數據已有了大幅下降。從中信銀行昆明分行提供的數據可以看到，截至5月底，該行共發放個人貸款1576筆，金額6.37億元。其中住房貸款僅693筆，貸款的金額也才2.6億元。不難看出，個人住房貸款不再“一枝獨秀”。據了解，基本上銀行都將個人業務的側重點放在了個人經營性貸款方面。
土地競買人冷靜的背后，究其原因與資金鏈緊張不無關系。更讓房地產開發商頭疼的是近期屢屢出現的土地流拍現象。
云南泰興隆房地產開發有限公司常務副總經理顧剛說，今年以來央行連續三次加息，而事實上從去年開始，開發商從銀行融資已經幾乎不可能，資金短缺是開發商面臨的最致命問題。
一位不愿意透露姓名的業內人士告訴記者，近期土地交易頻頻遭遇流拍，原因都是報名人數不足。而事實上，有的地塊確實有中意的買家，但因在規定期限內開發企業未能按時繳納競價保證金，只能失去買地機會。該人士表示，目前很多中小開發商因為資金因素都追求周期短回報快，可限購令使得樓盤銷售困難，資金也無法很快回籠。
由此可見，缺錢使得開發商拿地受阻。除了資金因素，市場預期也是一個方面，目前開發商對未來市場預期普遍不看好，在嚴厲的樓市調控政策影響下，開發商拿地也很謹慎。
繃緊的“最后一根稻草”
“我們并不擔憂沒人來申購，現在民間流動的資金太多了，房地產限購、股市低迷，這些資金都正在自謀新出路。”一家信托公司云南區域負責人說，6月份房地產信托成立規模為243億元，占比為49%，平均預期年化收益率同樣是最高，達到了10.06%。此外，從已成立產品的平均預期年收益率來看，房地產信托依然以9.72%位居收益冠軍。
這種說法也得到了不少人的認可，馬先生此前就在為自己手里的500多萬元閑散資金苦惱。“放在銀行肯定不劃算，通過擔保公司借給他人又擔心到期收不回來。”馬先生說，一番權衡后他決定將錢投向房地產信托。
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