黃怒波 ：中國政府重拳出擊樓市迎來巨變(2)
2011-08-06 來源：0352房網 編輯：喬銘
0352房網：但是對商業地產這塊其實沒有做出很明確的限制，你怎么看這一政策現象?
黃怒波：在幾年前我就講了，你看一下包括2010年我就講到中國政府對住宅市場必出重拳，所以那時候我們早就規避掉這個了。但是對商業地產來說也不是說你想上就上，大家現在一說都要轉到商業地產上來，從企業的經營業態要轉型很難的，作為一個上市公司，從住宅市場的盈利模式轉到商業地產、物業持有模式，這個相當相當的難。商業地產的一個特點就是開發周期長，一般都得5到6年，6到7年，回報的周期也長，一般在國際上，國外大概15年，在中國再快也得10年，所以整個建設的周期加上盈利周期，應該計算到20年，這個就很難了。
再一個，商業地產受地塊的限制更大，為什么?北京市有商業規劃，比如它規劃四環以內不許有5萬平米以上的商業了，五環以內不許有多少，這又是一道規定模式在這兒等著你，這個嚴格的講，商業地產目前發展的想像住宅市場那樣失控，還很難做到。此外因為咱們的城市化速度好快，大家都干住宅，現在相反這個問題就出來了，就是人均商業面積相比發達國家遠遠不夠，這個空間也很大，一個是市場的容量遠遠不夠，需要補足，一方面周期很長，不可能明天上，急功近利做完，所以決定商業地產在我們國家，我想可能在若干年內還是一個上升通道吧。
0352房網：如果說做商業地產的話，我們中坤的學習榜樣是哪種模式，是萬達模式?
黃怒波：萬達模式不是我們要的，因為萬達我覺得它這個太大了，像我這樣對它感覺到恐懼，我沒那個能力做那么大的一個廣場，因為我知道商業地產特別難，高速擴張的話得有一個強大的駕馭能力，我認為王健林行。我覺得現在很難有現成的模式模仿，因為中國的商業地產才剛剛開始。
0352房網：國內的商業地產，很多現在成熟的上市公司大部分是以住宅業務為主的。
黃怒波：對。
0352房網：商業地產占的比重都非常小，它對資金鏈的要求也比較高。
黃怒波：對。
0352房網：像萬達模式也是做了很久，其實一直也沒有完成它真正的上市。
黃怒波：對。
0352房網：住宅這塊的話，因為調控政策的打壓下，住宅受到影響的程度還是要大一些，我這邊有一份數據，說去年我們今年的京滬廣深四大一線城市同期的存貨量比去年整整上漲了40%，這是一個券商的報告。大家一想調控就想到報復性反彈，就這樣一輪一輪調了漲，漲了調。
黃怒波：對。
0352房網：會不會出現2008年的這種一方面存貨特別多，另一方面開發商的資金鏈特別緊張，重蹈2008年的覆轍?
黃怒波：第一目前肯定這個調控不會停下來的，因為這是一個政治任務，在中國什么事一上升到社會穩定、政治任務它的概念就不一樣了，資金鏈緊張一定會的，起碼在今年，因為通脹的速度太高了，到6點幾，實際上我估計應該到7了，這個時候可能各級政府穩定的任務很重，所以不允許房地產快速的往上走，再一個央行對資金的流動性在穩健的控制，所以我覺得今年很多房地產商在下半年可能會出問題。
再一個，這次游戲規則可能要開始調整，會改變了，包括最近出的一系列的大型的事件，比如說動車組的事件，大家都在反思我們是不是發展得太快了，帶來了好多隱患問題，作為房地產來說，我認為第一，我的觀點有可能過幾年招拍掛的市場就沒有了，政府又回到計劃經濟時代了，像體制內的都給你供地，像過去自己集資蓋房，體制外的拿保障房給你，留一小點空間可能給你蓋一個高端公寓、別墅的，但是無論如何，房地產的一個所謂的黃金時代，就是野蠻生長的時代過去了，我想這一點可能要必須清醒地認識到。
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