聶梅生 ：房地產市場已進入第四季下行道
2011-10-27 來源：0352房網 編輯：喬銘
2011年是我國房地產調控重拳頻繁出擊的一年，從年初的“新國八條”到年中的“限購令”再到最近14家銀行同時調高首套房貸款利率，一系列密集調控政策絲毫沒有放松跡象。變局下，多元化發展的房地產市場是否進入下行通道，房地產投資前景如何成為業內熱點話題。
10月19日，在第二屆金融創新峰會上，全國工商聯房地產商會會長聶梅生接受0352房網記者專訪時表示，房地產市場不存在拐點，房地產調控政策的維穩以及房價的穩定回調將會持續到2012年上半年。
0352房網：2011年以來受宏觀調控影響，業內普遍認為房地產市場已進入下行通道甚至會出現拐點，你怎么認為?
聶梅生：我認為所謂拐點應該是房地產市場從上升到下降，或是下降幅度較大，持續周期較長。其實2008年的那次“跳水”都不算是拐點，時間太短，半年就扭轉了。我一向認為房地產市場是穩定下調的過程，當穩定下調到一定程度，必然會把住宅泡沫擠出去，這樣房地產就會以其他形態出現。
1-9月份，全國房地產開發投資44225億元，同比增長32%，全國商品房銷售面積71289萬平方米，增長12.9%。從交易量、銷售額和平均房價這些數據上看，房地產市場并沒有出現拐點，而是房地產內部進行了結構性調整，商品住宅的投資并沒有大幅上升和下滑，但保障房和商業地產有一些分配給了房地產投資，所以投資并沒有出現明顯下降。這就是轉型，向雙軌制、向其他業態轉。
0352房網：新一輪房地產調控已持續1年多時間，你認為調控效果如何?
聶梅生：從目前情況看，應該是達到了年初制定的調控目標。第一，調控是為了穩定房價，從國家統計局發布的“9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”可看到環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.3%，房價已在穩定回調。第二，各省市在制定調控目標時都和經濟增長、人均收入掛鉤，而前三季度GDP同比增長9.4%，超過了房價上漲幅度。第三，限購令的出臺是為了抑制投機和投資性炒房，經過一年的調控，投機炒房已經出局，投資性購房也大大被壓縮。
從這三點看，房地產調控的幾大目標都有所成效。另外，作為最能反映行業溫度的全國房地產開發景氣指數也在連續下滑，9月已經加速下滑至100.41，在景氣臨界點100左右。
這個數據差不多相當于2008年9月的房地產開發景氣指數，但是2008年9月份以后房地產市場沒有穩住，有人猜測2011年會不會再出現2008年的樣子，我覺得不會。GDP在增長，CPI也開始穩定，今年應該是平穩地回調，環比為零，同比下降的趨勢會持續到2012年某個時間。
0352房網：最近剛剛有14家銀行同時調高了首套房貸的貸款利率，很多人都認為這違背了央行的差別化利率政策，對此你持怎樣的看法?
聶梅生：到目前為止，我并沒有收到任何有關調高首套房貸利率的信息。這更多地應該是銀行層面的操作。由于是負利率，銀行的存款額度在減少，這種情況下當然應該加息，否則錢就越存越少，銀行收益也會下降。
在房地產調控不放松的前提下，銀行在允許的幅度范圍內采取加息，我個人認為是一種定向加息的行為，實際上它把這部分加了，其他的沒有加，等于是兩次加息的效果。但只對房地產行業采取了加息手段，不是所有的城市所有的銀行都采取了這種做法，而是有些城市的一些銀行這么做了，必然會引起市場的諸多猜測。
0352房網：謝謝聶會長接受訪談給我們的精彩闡述。
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