謝逸楓：地產項目信托重啟房企如虎添翼
2012-07-16 來源：0352房網 編輯：紫函
近日，有媒體援引信托公司人士的消息稱，有信托公司已經接到銀監會的通知，2011年7月該公司被窗口指導叫停的地產開發貸項目，7月有機會重啟。接下來的三季度，將是房地產信托產品到期兌付的年度高峰。根據國泰君安的測算，三季度到期兌付規模將達716億元，幾乎是一季度、二季度規模之和。其中，7月的規模最多，預計可達504億元。下面有請亞太城市房地產研究院院長、研究員謝逸楓先生來分析和解讀：
0352房網：謝先生，你是如何看媒體“房地產信托重啟，稱已接到銀監會通知”的傳言?為什么?
謝逸楓：房地產信托“重啟”傳言可信度很高。一方面是國內資本市場資金全面緊張和實體經濟業務下降。另外一方面是考慮2012年將迎來信托的集中兌付高潮期。最主要是銀監會未實質性否認“重啟”一事和2012年上半年房地產調控見底。在財政和政績壓力下，各地方政府紛紛微調政策‘救市’。不過，“重啟”是“放寬”原來叫停開始的地產信托項目，還是全面重啟新的地產信托項目還未明確。
0352房網：房地產信托重啟對房企來說意味著什么?對樓市有什么影響?
謝逸楓：地產項目信托重新啟動，猶如給房企“如虎添翼”，意味著房企資金最緊張時期已經過去。一方面是2012年上半年開發商業績比市場預期好。雖然兌付信托已到期，但是重啟之后，以新還舊可以緩解債務壓力。另外一方面是下半年銷售成交比上半年好，房企資金越來越寬松。三是隨著降準和降息的貨幣政策放松，房企融資渠道的拓展和加快銷售回款，地產項目信托重新啟動毫無疑問是重大利好。
謝逸楓：顯然，房地產信托重啟表示房企資金壓力越來越小，而房價下降空間非常有限。對樓市來講也是非常有利，一方面是可以起到穩定房地產市場，增加房企對后市的信心。另外一方面是可以促進房企積極拿地和推售。三是有利促進樓市回暖。
0352房網：信托額到目前有多少?信托公司是否存在風險?地產項目信托占的比例大嗎?
謝逸楓：根據2012年6月10日中國信托協會公布的數據，2011年信托行業信托資產規模為4.8萬億元。而截至2012年一季度末，信托全行業信托資產規模達5.3萬億元。從2012年1季度數據看，在全行業5.30萬億元信托資產規模中，集合資金信托規模占比為28.29%，銀信合作單一資金信托規模占比33.78%，非銀信合作單一資金信托規模占比為34.15%，其他來源信托規模占比為3.78%。說明信托資金來源大幅度增長。但是受國家調控政策影響，作為傳統信托資金主要用于領域的政信合作信托項目和房地產信托項目的規模開始大幅度下降。因此，信托公司存在的風險比較安全。
謝逸楓：從2010年三季度開始，政信合作項目信托規模持續下降。一季度該項目信托規模為2510.29億元，占同期信托總規模的比例為4.77%。2010年3季度時，該項目占同期信托總規模的比例為12.91%。與此同時，房地產信托規模絕對額首次出現負增長，下降為6865.70億元，占同期資金信托總規模的比例進一步下降為13.46%。說明比例不斷的減少。
謝逸楓：2011年三季度，監管層要求信托公司對新增房地產業務采取事前報批，并對存續項目自查。這使得此前一路高歌猛進的房地產信托，自2011年三季度后開始收縮。此外，曾作為信托規模增長主動力的銀信合作業務在一季度增速進一步放緩。銀信理財業務規模為1.79萬億元，小幅增長7.19%。低于1季度行業10.19%的增速，占同期信托資產規模的比例進一步降至33.83%。
0352房網：地產項目信托如重啟，銀行開發貸是否會放松?
謝逸楓：從銀行開發貸款和房企貸款資金來源的數據看，目前銀行開發貸未會放松，仍實施嚴格的名單制。目前信托資產直接與房地產有關僅占28%，但貢獻著信托業60%左右的利潤。而信托融資也構成了房地產商融資的重要渠道。2012-2013年是房地產集中兌付的高峰期。開發商如果出現大面積兌付危機最終也會傷害到整個金融體系的資產安全，銀行資產中的開發貸占10%以下。因此，地產項目信托如重啟，銀行對開發貸也有可能進一步松綁。
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