王永平：商業地產的主流方向是做出自己的特色
2012-09-14 來源：0352房網 編輯：無憂
王永平
海峽房地產論壇作為海峽兩岸規格最高、影響最廣、規模最大的房地產專業論壇，也是海峽兩岸地產行業巔峰碰撞的思想盛宴。
2012海峽房地產論壇在福州盛大開幕!2012海峽房地產論壇匯聚兩岸行業先鋒人物，旨在交流經驗、展望未來，其中，現任中國商業地產聯盟副會長兼秘書長，兼任商務部市場運行專家的王永平先生，為我們帶來了精彩的演講，為我們解讀了商業地產的現狀。論壇間隙，我們有幸采訪到王永平先生，進一步聆聽他關于商業地產的現狀，商業地產的發展模式等問題的見解。
中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平接受記者專訪
記者：您認為接下來商業地產發展的形勢會如何?
王永平：目前商業地產應該說有比較大的問題，我覺得應該從數量型轉向質量型發展，應該盡快改變我們的發展方式。我覺得商業地產的宏觀機遇被很多地方政府，或者說企業，或是開發商錯誤的解讀了。比如宏觀形勢好，宏觀經濟發展不錯，我們的人口城市化進程比較高，很多人就認為借此就可以盲目地進軍商業地產，并沒有意識到自己是否有做好競爭商業地產的準備。
商業地產和住宅地產有很大不同，第一，它需要好的商業物業，比如講長期持有，不分散賣掉以后才能進行統一的規劃管理，持有需要有足夠的資金準備。第二，持有的東西需要養，商業地產需要有眼力、要有耐力、要有實力，這不是每個公司都能做到。第一要有眼力，商業地產選址很關鍵，李嘉誠說，商業成功，位置位置還是位置。能選到一個好的位置很重要，并不是說貴的地方就是好的位置，而是說合適的位置。就要建設的商業地產的定位來說，比如說你要建一個家居城，在城市的二環三環可能這是一個好位置，可是要做一個百貨公司，開個大賣場可能就要在居民區、城市中心會比較好。這時候眼力就是說你要會選址。第二要有實力，如果你要真正持有做成一個精品，會有很多的資金沉淀。住宅不一樣，樓蓋到兩三層就開始賣，蓋完了錢實際上已經回來了，這是掙快錢。商業地產是慢錢，有人說商業地產掙錢快，這要看你怎么說，如果說短期，它不如住宅掙錢快，而長期的話，商業地產發展起來是呈幾何基數的增長。第三要有耐力，商業地產一開始都不掙錢，至少三年培育期，這時候你有沒有耐心，如果公司沒有戰略急功進利的去做，有可能就做不好。很多人沒有意識到這種要求，盲目的轉型，這就會使很多公司陷入被動，對市場的預期也會造成影響。大家會認為這么多人在做商業地產是不是過剩了，實際上很多是無效的投資，市場可能實際還有需求，但是出來的產品并沒有符合商家的期待或者消費者的需求。
記者：商業綜合體發展模式都比較單一，您認為有沒有更好的方式來發展商業地產?
王永平：我覺得現在商業地產的問題，很大的問題實際上還不能怪開發商，有時候應該怪地方政府，地方政府里有專業的問題和動機的問題。第一，專業的問題。商業地產有很多規律性和專業性，大型的商業地產的問題，比較強調商圈化的規劃。往往這種程度的商業街區都會有一些大的百貨店在那里集群，這些規劃現在在老城區改造已經基本不可能了，就要在新城區發展，但是新城區就意味著沒有人口，人流量增長緩慢，這時候我們如果進行集中的規劃，以商圈式的在交通主干道的十字路口進行布點，給它五年時間可能發展起來形成商圈，但是現在是沒有這種規劃，這里一個商城那里一個商城，形不成集聚關系，沒有形成競爭，不能在競爭中調整各自的定位，改善自己的服務。另外一個公共交通是否能夠支持，地鐵會不會通到這里，公交車站能不能延伸到這里，這些都很重要。 第二，動機的問題。政府規劃應該更注重的科學性，節奏性，在動機上不能只注重招商引資，不能把商業地產當作一般形投資項目，住宅如果選址不好，景光不好，便宜一點總會有人買的。可是，商業地產如果蓋壞了，再便宜都沒有人來買。從開發商角度來講，要更慎重，更專業的來判斷。開發商要走出幾個誤區，不要地價一便宜就進行抄底，不要看到地王就去爭搶，商業地產一定要找最合適的地塊，不要盲目追高和抄底，要有專業的測算，計算成本。要盡量的往持有方向發展，只有持有才能進行有效的規劃管理，“不要做范跑跑，要做朱堅強”。在建商業地產之前就應該想好要定位成什么類型的地產，不能隨便的建設，到時候根本不適合想進駐的商家，想拆想改都是不可能的。
記者：王老師演講中也提到了多元化的商業地產模式，您看來什么樣的商業地產模式適合中國，或者說更加人性化，讓老百姓更受益。
王永平：我覺得商業的大趨勢應該更注重品質，現在中國的生活水平提高了。另一個是時尚度增加，時尚不可能都是LV，GUCCI，時尚是可以有一些廉價的時尚，時尚應該是未來的主流發展方向。要做一個完全不一樣的是不太可能的，只能說做出有自己特色的商業地產。追究到商業地產背后就要提到商業，我們要建立更多的自己的消費品牌，使其產業化，用以支持我們自己的商業地產。品牌不夠，商業地產發展就不能那么快，另外消費者的增長也不是那么快。中國現在還是中產階級不夠，好的消費社會結構是橄欖型，中產階級最多，中國現在還是金字塔型，窮人很多，有錢人少。
記者：很多開發商的城市綜合體中除了商場，還有學校，醫院等等配套設施，您覺得這個對商業地產有影響嗎?
王永平：我覺得這個還是就個案而論。如果這個地方已經有好的學校，蓋個比它蓋的學校沒有意義。如果這只是個經濟住宅區，蓋個五星級的酒店也沒有什么意義。還是講到商圈規劃的一致性。高端的商圈，高端的配套。政府在售地的時候，也不管開發商要蓋成什么樣的。不同的開發商在這一個地區建出來的東西可能完全不關聯，品質也相差甚遠。
上一篇：秦虹：房地產調控政策成效大房價日趨平穩
下一篇：王小廣：資金是未來房地產生成的命脈
