謝逸楓：房地產(chǎn)行業(yè)走出冬天最低谷(2)

2012-10-17 來源：謝逸楓博客編輯：詩諾

　　2012年10月15日，仲量聯(lián)行稱，自二季度成交大漲后，北京豪宅市場在三季度全面回暖，成交量和成交均價分別比二季度上漲9.9%、7.4%，這也是北京豪宅房價自2011年二季度以來首次環(huán)比上漲。數(shù)據(jù)中的豪宅是指成交均價在30000元/平米以上的公寓住宅，不包括別墅。從房價上看，豪宅房價自一年多來首次環(huán)比上漲;而從成交量上，自2010年以來，三季度首次出現(xiàn)了成交量超過新增供應(yīng)量。開發(fā)商為確保全年銷售額，三季度積極推盤使豪宅供應(yīng)量增加。三季度北京共有12個高端公寓項(xiàng)目入市，帶來2973套新增供應(yīng)，而成交量則為3398套，整體成交均價為40994元/平米，環(huán)比上漲7.4%，同比漲2.3%。較多高價項(xiàng)目成交以及提價是三季度豪宅均價上漲的主要原因，三季度成交均價在40000元/平米以上的項(xiàng)目，成交套數(shù)占高端公寓總成交量的47.7%，成交面積則占總成交量的53.3%。

　　自2009年以來，北京高端住宅成交均價首次出現(xiàn)環(huán)比下跌是2010年四季度，但2010年高端住宅全年漲幅仍達(dá)到18.6%。在2011年限購、限貸政策出臺的背景下，北京高端住宅全年成交118萬平米，同比降21.4%，但成交均價同比僅降2.2%。高端住宅扛住了調(diào)控的壓力，價格一直堅(jiān)挺，最大的問題是成交量。限購一年半以來，即使是普通住宅降價明顯的區(qū)域也集中在大興、通州。三季度有60%的高端項(xiàng)目小幅漲價。二季度銷售回暖使開發(fā)商減少或取消折扣，部分項(xiàng)目提高了后期產(chǎn)品價格，推動了三季度豪宅均價上漲。

　　2012年前三季度的成交量已和2011年全年基本持平，目前房價經(jīng)歷三季度止跌回穩(wěn)后，四季度將會維持穩(wěn)定。數(shù)據(jù)顯示，截至10月14日，已有20家標(biāo)桿房企(包括萬科、保利、金地、恒大、富力、龍湖等)公布了2012年前9月的銷售業(yè)績。其中9月單月合計(jì)銷售額為658億，環(huán)比上漲了10%，20家房企中銷售環(huán)比增長的也達(dá)到了15家。而前9個月這20家標(biāo)桿房企累計(jì)的銷售業(yè)績則達(dá)到了5284.5億元，較2011年同期的4889億元上漲了8.1%，大部分企業(yè)均出現(xiàn)明顯的同比上漲。除季節(jié)性旺季外，大房企為了沖刺全年業(yè)績，三季度普遍全力推盤，使得銷售出現(xiàn)增長，由于2012年前三季度銷售好于預(yù)期，世貿(mào)等房企都上調(diào)了全年銷售目標(biāo)。

　　2012年10月15日，北京住建委的數(shù)據(jù)顯示，國慶節(jié)期間低迷的北京樓市在上周開始大幅反彈。上周北京新房、二手房總成交4994套，環(huán)比上周簽約量上漲751%。住建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：上周(10.8-10.14)，北京新建住宅簽約套數(shù)為2630套，環(huán)比上漲502%，而二手房住宅簽約套數(shù)則為2364套，環(huán)比上漲了1479%。合計(jì)總簽約數(shù)據(jù)為4994套，環(huán)比簽約量上漲751%。在新房供應(yīng)方面，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至2012年10月14日，10月新增商品住宅期房7個，供應(yīng)達(dá)到1923套，比9月前兩周的5829套大幅減少近4000套。

　　2012年10月15日，上海市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2012年前三季度本市房地產(chǎn)基本情況》顯示，進(jìn)入9月后，申城商品住宅銷售面積今年首度實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，從1-8月的同比下滑0.8%，變成了前三季度同比增長2%。業(yè)內(nèi)人士坦言，雖然樓市“金九”成色不足，總成交面積81萬平方米，與8月基本相近，但是同比大漲41.9%的結(jié)果最終使得前三季度的總成交量超過了去年，實(shí)現(xiàn)正增長，而從10月前14天的成交來看，全市新建商品住宅成交33.1萬平方米，較9月同期提升5.1%，同比則提升99.4%;再加上目前CPI、PPI、GDP等一系列宏觀因素的筑底，四季度樓市成交量將持續(xù)正增長行情。

　　上海市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，本市房地產(chǎn)開發(fā)投資1664.86億元，比去年同期增長12.2%，占全社會固定資產(chǎn)投資的49.3%。除了商品房新開工面積2119.86萬平方米，同比下降20%。其中商品住宅新開工面積1241.94萬平方米，同比下降29.1%，仍處在2位數(shù)的下滑中。其他經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)都出現(xiàn)了降幅縮小的情況，在這些數(shù)據(jù)中，尤為關(guān)鍵的是，前三季度商品房銷售面積1229.94萬平方米，下降5.9%。但其中的商品住宅銷售面積達(dá)到了1083.91萬平方米,增長2%。這也是今年申城樓市成交首次出現(xiàn)正增長。

　　上海市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，1-5月，本市商品住宅成交量556.67萬平方米，同比雖下滑0.9%，但是下滑幅度卻縮小了7.1%，到了1-8月，本市新建商品房銷售面積1093.31萬平方米，雖同比下降7.8%，但降幅分別比一季度和上半年縮小7個和1個百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積962.89萬平方米,下降0.8%，降幅分別縮小9.1個和0.4個百分點(diǎn)。進(jìn)入9月，雖然樓市“金九”表現(xiàn)平平，全月81萬平方米的成交量，其較8月增長不足1萬平方米，但仍創(chuàng)下了2012年的第三高位，同比大漲41.9%，這也將原本就只有0.8%的銷售面積負(fù)增長局面首度逆轉(zhuǎn)。

　　三季度首度逆轉(zhuǎn)，對于四季度而言，成交量中性偏好，正增長局面仍將繼續(xù)。來自21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月前14天全市新建商品住宅成交33.1萬平方米，較9月同期提升5.1%，同比提升99.4%;其中，上周(10.8-10.14，下同)成交2170套、25.3萬平方米,環(huán)比分別大漲約200%、227%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，作為節(jié)后的首個完整成交周，10月第2周本市新建住宅成交表現(xiàn)不俗、創(chuàng)近15周新高。

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