謝逸楓：預計2013年中國房價“穩中上漲”
2012-12-14 來源：謝逸楓的博客 編輯：無憂
2012年12月13日下午，中國社科院財政與貿易經濟研究所、社科文獻出版社聯合發布2012年住房綠皮書《中國住房發展報告(2011~2012)》，綠皮書預測，2012年第四季度與2013年，如果政策不當乏力，住房市場將整體反彈和局部崩盤;如果政策比較有力得當，住房市場可實現穩中有進，即“大穩定小震蕩”。2012年12月13日下午3時許，中國社會科學院財政與貿易經濟研究所發布的2012年住房綠皮書《中國住房發展報告(2011~2012)》稱，近兩年國家對房地產的調控效果顯著，房地產市場明年或會“軟著陸”，同時房地產開發企業將面臨嚴峻考驗，行業將現洗牌。綠皮書報告指出，2010-2011年，房價快速上漲的勢頭已初步得到遏制，房地產市場逐漸顯現成交量和成交價格雙雙下行的局面，整體呈“穩中有降”的情形。在鞏固目前調控成果的基礎上，預計未來在政策面總體嚴控下對達到一定條件的區域作出微調，以實現房地產市場的“軟著陸”。有請香港鳳凰衛視著名財經評論員、地產名家、亞太城市房地產研究院院長謝逸楓點評：
記者：13日下午，中國社科院財政與貿易經濟研究所、社科文獻出版社聯合發布2012年住房綠皮書《中國住房發展報告(2011~2012)》，謝先生怎么看，這《住房綠皮書》報告預測?可以作為投資與買房的根據?
謝逸楓：對中國社科院財政與貿易經濟研究所、社科文獻出版社聯合發布2011年《住房綠皮書》的預測頗為關注，雖然預測的結果與市場最后的走勢不一，但是依然具有學習與討論的價值。不過，不可作為是否投資房地產與買房子的判斷根據，因為僅僅是宏觀上的走勢預判，缺乏針對性與市場數據及城市區域之間差異比較大，應該根據自己的經濟購買與支付能力及當地的經濟發展程度等具體的樓盤情況，深思熟慮之后才可行。
記者：你是否贊同中國社科院財政與貿易經濟研究所、社科文獻出版社聯合發布2012年住房綠皮書《中國住房發展報告(2011~2012)》的其中走勢判斷與分析及觀點，綠皮書預測，2012年第四季度與2013年，住房市場發展有三種可能的趨勢，即：第一，如果政策不當乏力，住房市場將發生整體反彈和局部崩盤;第二，如果政策比較有力得當，住房市場可實現穩中有進，即“大穩定小震蕩”;第三，如果政策十分有力得當，住房市場理性回歸。目前市場上2013年中國房地產崩盤上又謠言四起，房價是否會因政策不當反彈或房地產崩盤?局部盤會發生嗎?一般房地產崩盤是什么情況下才發生?后果怎么看?
謝逸楓：對2012年住房綠皮書《中國住房發展報告(2011~2012)》總體走勢部分內容比較贊同，譬如，明年中國房地產安全“軟著陸”、判斷明年房價穩中有升、明年調控政策的走勢是收緊與微調并存，這也是我在今年經常參加政府舉辦的專家內部會議與高峰論壇及接受記者采訪的公開講的觀點。但是對房地產局部崩盤的說法不贊同，并且明年房價上漲的幅度應該有5%-10%。
謝逸楓：2013年中國房地產“崩盤說”壓根是沒有根據的。譬如所謂的溫州房地產崩盤說也是謠言，因為現在溫州人仍在房產領域找機會。中國城鎮化需要20年、30年與人均住房面積及居民收入增加等因素看,房產剛性需求仍然很大。如果房地產要崩盤，除非發生以下幾個很難出現的恐怖事件。一是國際上爆發金融風暴與經濟危機，嚴重波及到中國經濟，進而影響到房地產市場。譬如2008年。二是發生嚴重的經濟大蕭條與衰退現象，民間資本利率和民間貸款系統破裂，房地產投資投機需求超過市場承受力，導致投資客集體拋房與資金全部撤離房地產業。譬如溫州與鄂爾多斯及三亞的房地產崩潰。三是出現嚴重的次貸危機，導致銀行金融系統破裂，嚴重危機到房地產市場，房企紛紛死掉或破產。譬如香港房地產崩潰。四是中國房地產泡沫超過市場承受力。譬如房價收入比與空置率嚴重超過購買力，商品房庫存與開發貸款超過市場與銀行承受力。顯然，目前國際經濟與中國經濟處于回暖與企穩階段，房地產市場發展也是很平穩。
謝逸楓：所以，中國房地產不會崩潰，樓市泡沫破滅是一種空想。中國不會出現類似日本、美國房地產泡沫破裂的情況，因為中國房地產現在只是住宅市場，商務公共物業還遠未發展起來，整體的房地產業還處在一個初級發育的階段�，F在商用不動產正在進入一個快速發展時期，這和日本當年房地產非常成熟后出現的飽和情況是完全不一樣的。也就意味著中國房地產市場不會出現所謂泡沫崩潰。
謝逸楓：所謂2012年第四季度與2013年，如果政策不當乏力，住房市場將整體反彈和局部崩盤的假如基本不存在，2013年中央房地產調控政策將繼續保持連續性與力度，況且商品房庫存巨大，根本不存在整體反彈。而房地產局部崩盤的說法主要是指溫州與鄂爾多斯及貴陽等三亞四地的樓市房價出現大幅度下降的現象，其實這四地的樓市整體上比較健康與合理，房地產市場運行正常，房價出現大幅度下降是個別項目促銷讓利的結果，不存在房地產崩盤的說法。
謝逸楓：政府將銀行存款利率維持在遠低于通貨膨脹率的水平，從而有利于國有銀行和其他國有企業。由于其他抗通脹理財工具很少，中國儲戶就購買房地產，哪怕供應的增長遠遠超過需求。2006年到2010年，住宅類房地產投資增長50%，達到中國國內生產總值(GDP)的9%左右。在這段時期內，中國主要城市的房價基本上翻了一番。未來二三十年，由于儲戶替代性投資渠道的缺乏，以及地方政府收入對土地財政與稅費的依賴，另外是城市化率增長，房價將保持上漲趨勢。當然也存在影響房價上漲的因素，比如利率突升、投資渠道興起、房地產新稅收增加等調控加碼。如果房地產市場崩盤必然導致中國經濟大蕭條，發生金融危機，企業紛紛破產。因為中國房地產市場景氣與否，直接影響到建筑、鋼鐵、水泥、電力和家電行業等60個相關產業，約50%的GDP都與房地產市場的命運相關。雖然房地產崩盤將給經濟造成沉重打擊，但其破壞性將趕不上美國和日本房地產泡沫的破滅。在美國和日本，房地產價格的下降造成壞賬急劇增加，也給銀行業帶來嚴重破壞，并造成信貸枯竭。
上一篇：謝逸楓：把賣地收入變成房產稅是天方夜譚
下一篇：鄧志浩：廣州要開征房產稅不應該一刀切
