謝逸楓：把賣地收入變成房產稅是天方夜譚

2012-12-10 來源：謝逸楓的博客編輯：木木

　　上海市居民家庭人均不超過60平方米的，對其新購的住房暫免征收房產稅。稅基暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納，適用稅率暫定為0.6%。對住房每平方米市場交易價格低于當地上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。重慶市獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%;4 倍(含4倍)以上的稅率為1.2%;在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。根據中國指數研究院房地產動態政策設計研究組的測算數據，比照上海和重慶的房產稅征收稅率，如果在全國范圍內針對所有住宅開征房產稅，預計每年房產稅規模約為5000億元。一旦開征，這筆錢用在哪里尚不得而知，至少政府會又多一筆收入。

謝逸楓

　　據財政部數據顯示，2011年，全國和土地和房屋銷售相關的房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、和契稅這四項稅收總額達7150.7億元，合計同比增長26.8%，增幅較2010年減少8.2個百分點。財政部日前公布的2012年上半年全國政府性基金收支情況反映出，受土地出讓成交額大幅下降影響，全國國有土地使用權出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。土地出讓收入及房地產交易環節稅費減少，使地方政府迫切需要新的稅源彌補土地財政困局。從長期看，普遍征收的房地產稅將使土地儲備日從重慶與上海房產稅的試點來看，房產稅征稅額及范圍并沒有對剛需及房價起到多大影響，只是給地方政府增加了幾十億的收入，其對市場層面的影響更多的是心理上的。最近有消息稱，目前湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均已為擴圍房產稅做準備，但大家最關心的還是擴容房產稅的模式以及稅基、稅率的高低標準等許多具體問題。

　　記者：根據中國指數研究院最新測算數據，即使在全國范圍內針對所有住宅開征房產稅(2010年底城鎮住宅總價約50萬億元，稅率為1%，稅率超出目前水平且不考慮減免)，預計每年房產稅規模約為5000億元。房產稅年收入5000億元能否代替土地財政?

　　住建部政策咨詢專家、美國格理集團首席經濟學家謝逸楓直言：“想讓房產稅終結土地財政是天大笑好，現在很多人說讓房產稅替代土地財政，按照計算，房產稅年收入僅僅才5000億元，把賣地收入變成兩萬多億的房產稅，是天方夜譚。怎么可能把賣地收入變成二、三萬多億元的房產稅，這是不現實的。唯一的辦法就是讓房價以每年暴漲30%以上的速度，連續上漲10年-20年。因此，未來二三十年房產稅無法代替代土地財政。房產稅年收入5000億，如果與土地財政收入相比較，遠低于2010年土地出讓金2.7萬億元，更低以2011年土地出讓金3.15萬億元。所以房產稅很難撼動或者是擺脫土地財政，如果說開征房產稅是為了改變目前地方的土地財政局面，讓短期的土地出讓金收入改變為長期的房產稅收入，這個目的恐怕很難達到。房產稅既不能改變土地財政的狀況，也無法全面抑制投機，還不如不開，否則最后買單的還是老百姓。”

　　住建部政策咨詢專家、美國格理集團首席經濟學家謝逸楓指出：“在中國房地產開發成本構成中，土地成本至少占房價的40%左右;建安成本約占30%;營業稅及附加、企業所得稅和土地增值稅三項稅種約占銷售收入的13.75%，再加上契稅、印花稅等，各類稅費之和一般在15%左右。以房款為100萬元計，拿地成本就是40萬元，各項稅費就是15萬元，這兩項就已經占了房款的大頭。而開發商除去30萬元建筑成本，能剩下15萬元。言下之意，如果房產稅政策不能降低土地成本，對房價的調控能力也還是有限。房地產稅收絕對不僅僅是房產稅，包括土地收入、開發過程中各種稅，消費者購買住房繳納的稅等很多內容都在房地產的整個稅收體系里面。如果認為房地產稅只有一個房產稅，就把所謂研究房地產稅的目標盯著房產稅一個稅種，本身就有很大的偏差。現在很多人建議把房產稅作為將來主體的稅種，無論從哪一角度來看都是不現實的。”

　　記者：在目前經濟下滑的情況下，房產稅應該是接替限購政策的最佳工具，且擴容已成定局。樓市回暖與政治局會議前后的財政部的表態，房產稅是否擴容引發社會持續關注，你認為是否會擴容?

　　住建部政策咨詢專家、美國格理集團首席經濟學家謝逸楓認為：“所有主張房產稅試點的人所提出的政策目標短期內都不可能實現，個人住房房產稅制度不符合當前的中國形勢。房產稅何時試點擴容還是一個未知數，未來二三年內根本無法實施。如果一意孤行，這就是“合法”搶劫。房產稅擴容最關鍵問題歸根結底是立法問題，目前兩地房產稅試點的法律依據是當地政府的規章制度，根本就是違憲違法的房產稅。如果納稅人堅決不繳稅，稅務部門無法對其實行強制措施。一是征稅行為從法理上站不住腳。在財政部的一些提法當中房產稅和房地產稅是分開的，由于房地產稅包括土地在內，房地產稅的法理在于《憲法》當中的《物權法》的出臺，實際上還有法理問題。二是《征管法》并未賦予稅務部門對自然人納稅人采取強制措施的權利。三是目前征收房產稅的政策意圖、標準都不明確，應該立即停止正在實施的房產稅，重新立法與研究房產稅。四是稅收制度應該由全國人大制定。房產稅的征收涉及到公民自身利用，應該要通過立法的途徑，而不是地方規章制度，顯然是下位法超越上位法，不符合憲法與立法法的規定。”

　　記者：房產稅的作用究竟是什么?開征的目是什么?

　　住建部政策咨詢專家、美國格理集團首席經濟學家謝逸楓表示：“讓房產稅發揮調控房價的作用，最多是學者理論上的探討和普通民眾的善良愿望。房產稅作為一種財產稅，與控制房價沒關系。房產稅最重要的作用在于調節貧富差距和資源的優化配置。按照國家住建部房產稅開征的作用解釋，征收房產稅能調節居民收入和財富分配，也能健全地方稅體系，同時有利于資源有效利用，引導住房合理消費。而按照2011年年底財政部對房產稅改革的目的解釋，個人住房恢復房產稅的目的有四方面：一是調節居民收入和財富分配。二是健全地方稅體系。三是促進經濟結構調整及土地集約利用。四是引導個人合理住房消費。”

（責任編輯：0352房網）