謝逸楓：把賣(mài)地收入變成房產(chǎn)稅是天方夜譚 (3)

2012-12-10 來(lái)源：謝逸楓的博客編輯：木木

　　央行、國(guó)稅總局、住建部等部委相關(guān)負(fù)責(zé)人均在今年各種場(chǎng)合談過(guò)房產(chǎn)稅改革推進(jìn)問(wèn)題。全國(guó) 30多個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的地稅官員也已開(kāi)展為期6個(gè)月的房產(chǎn)稅稅基評(píng)估集訓(xùn)，這一培訓(xùn)被解讀成是為開(kāi)展非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的存量部分恢復(fù)征稅的試點(diǎn)提供技術(shù)儲(chǔ)備。而在2012年11月16日，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康透露“擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的改革方向已被鎖定”。4天后的2012年11月20日，財(cái)政部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)謝旭人在《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》上撰文指出：“推進(jìn)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，發(fā)揮房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配、引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)的作用……認(rèn)真總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，研究逐步在全國(guó)推開(kāi)，同時(shí)積極推進(jìn)單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革。”官方表態(tài)十分明確。

　　中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)許善達(dá)表示，雖然財(cái)產(chǎn)稅對(duì)收入差距的調(diào)節(jié)力度最大，但并不是主體稅種，房產(chǎn)稅不可能代替土地財(cái)政。而且在房地產(chǎn)稅收中，房產(chǎn)稅只是其中一種，真正房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的好壞對(duì)地方財(cái)政的影響絕不是房產(chǎn)稅這一小稅種能代表的。我國(guó)的稅制結(jié)構(gòu)是跟國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)的，流轉(zhuǎn)稅、所得稅、財(cái)產(chǎn)稅這三大類(lèi)中，每個(gè)都有調(diào)節(jié)功能，調(diào)節(jié)力度不一樣，從調(diào)節(jié)收入差距角度來(lái)說(shuō)，財(cái)產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)力度最大。但是，我國(guó)稅制目標(biāo)是雙主體，即流轉(zhuǎn)稅和所得稅，經(jīng)過(guò)10年的努力在稅制結(jié)構(gòu)上才使流轉(zhuǎn)稅降低了10個(gè)百分點(diǎn)，所得稅增加了10個(gè)百分點(diǎn)，在很長(zhǎng)的時(shí)間里一定是流轉(zhuǎn)稅的比重逐漸降低，而財(cái)產(chǎn)稅絕不可能在很短時(shí)間成為我國(guó)的主體稅種。房地產(chǎn)稅收絕對(duì)不僅僅是房產(chǎn)稅，包括土地收入、開(kāi)發(fā)過(guò)程中各種稅，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)住房繳納的稅等很多內(nèi)容都在房地產(chǎn)的整個(gè)稅收體系里面，如果認(rèn)為房地產(chǎn)稅只有一個(gè)房產(chǎn)稅，就把所謂研究房地產(chǎn)稅的目標(biāo)盯著房產(chǎn)稅一個(gè)稅種，本身就是最大的偏離。現(xiàn)在很多人建議把房產(chǎn)稅作為將來(lái)主體的稅種，從哪一個(gè)角度來(lái)看都是不現(xiàn)實(shí)的。應(yīng)該從投資、消費(fèi)、金融、財(cái)政等幾個(gè)領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)有一個(gè)比較清晰的定位，在這個(gè)基礎(chǔ)上，再來(lái)研究有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)政策，包括金融政策、財(cái)稅政策、土地政策，在這個(gè)框架里面，房產(chǎn)稅只是一個(gè)很小甚至無(wú)足輕重的因素。

　　國(guó)外房產(chǎn)稅千差萬(wàn)別

　　盡管?chē)?guó)外征收房產(chǎn)稅已經(jīng)非常普遍，但各個(gè)國(guó)家的征收標(biāo)準(zhǔn)并不相同，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的效果也不盡相同。

　　德國(guó)：在德國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)，首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%~1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買(mǎi)賣(mài)要交3.5%的交易稅，還有資本利得稅，買(mǎi)賣(mài)盈利繳納15%的差價(jià)盈利稅，十年內(nèi)出售即參照公司稅標(biāo)準(zhǔn)征收資本收益的25%。按照德國(guó)房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格高，稅收就大幅上升，這對(duì)投資炒房客來(lái)說(shuō)套利空間非常有限。過(guò)去10年間，德國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格漲幅跟不上同期CPI的漲幅，如此穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，得益于政府通過(guò)各種差別化征稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的調(diào)控。

　　新加坡：新加坡的房產(chǎn)稅征收以“調(diào)節(jié)貧富”為原則。目前新加坡的物業(yè)稅征收為雙軌制，主要是根據(jù)房屋用途來(lái)區(qū)分。如果房屋是自住，政府將征收4%的物業(yè)稅，如果房產(chǎn)屬于投資，政府將征收10%的物業(yè)稅。新加坡政府對(duì)于社會(huì)上10%的最困難群體提供補(bǔ)貼或廉租房，同時(shí)嚴(yán)格控制商品房的比例，對(duì)于超過(guò)100平方米的高檔住房，政府將收取高額的土地出讓金和物業(yè)費(fèi)。

　　日本：針對(duì)房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，日本并未設(shè)立專門(mén)的房產(chǎn)稅，而是將房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)的一種，統(tǒng)一列入“固定資產(chǎn)稅”的對(duì)象加以征收，稅率為1.4%。固定資產(chǎn)價(jià)值由地方政府評(píng)估確定，日本對(duì)每戶住宅的土地面積制訂了分級(jí)征稅標(biāo)準(zhǔn)。在每戶居民的住宅土地中，200平方米以下部分只需繳納正常標(biāo)準(zhǔn)1/6的固定資產(chǎn)稅，200平方米以上部分至房屋投影區(qū)域10倍面積之間的部分也僅需繳納1/3的固定資產(chǎn)稅。日本的房產(chǎn)稅征收方案保障了小戶型低收入人群的利益。

　　美國(guó)：美國(guó)房產(chǎn)稅是地方政府的主要收入來(lái)源，政府也通過(guò)房產(chǎn)稅來(lái)平衡地方財(cái)政預(yù)算。美國(guó)征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項(xiàng)支出、完善公共設(shè)施和福利，因此美國(guó)房產(chǎn)稅的收稅主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū)，聯(lián)邦政府和州政府都不征收房產(chǎn)稅。

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