聶梅生：土地將成為地產市場的終結力量
2011-07-25 來源：21世紀經濟報道 編輯：狄海霞
改革從來都不是一蹴而就。土地政策、房產稅、農村小產權的問題，井噴式地提到議事日程。“房地產的改革有賴于整個國家的財稅體制的改革，需要耐心也需要時間，房地產制度性變革并不是空想。
關于此前聶所預測的房價將下降10%聶梅生再次耐心強調，并給這個“10%”加上定語，是35個限購城市房價下降10%。假設調控中各類房價不變，只是結構性調整，限購使投資性購房減少10%，保障性住房增加10%，結果將該城市房價統計數據由10000元/平方米變為9000元/平方米，下降10%。結構性下降幾乎是必然的。
莫慌!此次主力仍然在假摔? 套牢的股票很可能有救了! 3月股市很可能發生巨變? 拉鋸戰背后暗藏的資金動向! 聶梅生每一年都參加博鰲房地產論壇。2008年，她判斷房地產正處于險局，但并不悲觀;2009年，她斷言樓市已經觸底，但調整未結束;2010年7月，她指出房價上漲勢頭已經被遏制，但調控細則不明確，她擔心調控持續的時間，此后，市場迎來反彈。預言被事實印證。你無法體會到一個預言者言中后，感受到的不是喜悅，而是憂慮。
聶梅生認為，過去數年里，房價幾乎總會在每一輪調控后報復性上漲，是因為制度改革不夠。事實上，在中國房地產市場起關鍵作用的是土地供給，制度性改革需要跟上。近10年來地價不斷領跑房價，且速度越來越快。“土地已經成為平抑房地產市場的權重力量。”她說。
2010年全國土地出讓總價款達2.9萬億元，較前一年增加69.4%。2010年全國土地出讓收入約占地方本級財政收入的71%，比上一年增加22.2個百分點。地方對土地財政的依賴程度越來越深。而在1999年，土地出讓金比重僅占本級財政收入的9%左右。“土地財政的故事已經走到盡頭，如果繼續，將導致金融類風險。”聶梅生說。
同時，房價的上升指數一直低于地價的上升指數，兩條數據線的走勢差距越拉越大。“是地價領跑了房價。”聶梅生稱，
在中國現行土地出讓制度和房地產開發模式下，地根吸住了銀根，這在2010年尤為突出。如何疏導積聚在土地中的資金，這需要政府的高度重視。金融機構以土地抵押貸款方式進入土地市場，形成了土地金融。國土資源部公告顯示，2009年全國84個城市土地抵押貸款2.59萬億元，同比增長42.8%。據全國人大審計報告，2010年底地方政府以土地出讓償債余額為2.54萬億，開發商貸款多以土地證抵押，余額至少有1萬億，合計不低于3.5萬億。一旦土地出讓量下降，土地出讓金下滑，不僅影響地方收入，也關聯銀行的土地抵押貶值，甚至資不抵債，形成銀行壞賬。“可見地價同樣是跌不得的。”聶梅生感嘆。
“希望房價下降，地價上升是不現實的。”聶梅生對此不無擔憂，如果目前的招拍掛制度繼續，不僅房價不能夠支撐，地價也難保，最終會引發金融風險。“如果不改革土地制度和財稅制度，房地產市場依然會重復過去的輪回。”聶梅生認為。政府一方面應抓緊進行財稅和土地供應制度改革，使地方政府的土地財政比例降低，和房價逐步脫鉤;同時要促進已出讓土地的合理開發利用，盡快形成有效供給，平抑市場。
但土地出讓金和房產稅不可兼得，房產稅的改革是以土地出讓金的改革為前提的。她進一步分析，如果對所有存量住宅征稅，稅率為1.5%，全國一年的住宅類房產稅將為7600億元，加上商業物業將達1萬億，持續下去將有望取代土地出讓金。但是當前這種征收方式是不合理的，原因在于現有的土地出讓制度已經一次性的收取了70年的土地出讓金，而且是在拍賣背景下使地價大幅溢價后的出讓金。如果對業主采取評估現值逐年收房產稅的方式，而政府卻70年一次預收土地使用費，十分不合理，應該抵消已付部分。除非政府方也采用分期征收土地出讓金。這樣，通過長期的征收房產稅可以把地方政府從土地財政里解放出來，也是一種改革性的措施。
“現在的民生問題是房價太高，買不起房，大家還沒有太拿房產稅當回事，當開始征收房產稅的時候問題就顯出來了。”聶梅生指出，買了房子的人是戶籍居民的大部分，目前城鎮住房自有率已達到83%。所以未來買房的一部分和已有的一部分人的意見都要考慮。
上一篇：陳志國：畸形樓市徹底打垮民眾買房夢想
下一篇：賈臥龍：房子日趨理性回歸“居住”本能
