張宏偉：滬四條可有效收緊一線城市房貸
2011-08-06 來源：和訊網 編輯：宋羽欣
從上海政策層面看首先第一點他基本上前期出臺一些政策的強化或者一些細節的出臺。前期政策在哪些方面有不同，最關鍵是對于補交納稅證明這一塊又提出比較明確的防止進一步規避性的措施。政府在堵這一塊，又提出一個比較明確的細則對于這一塊政策做的補充。
從這個角度講，有幾方面的影響，首先對高端市場這一塊成交量會進一步受到控制，因為業內很多人士做過這樣的評估，外地人在上海人購房，還是有不少的絕對數量和一些人通過補交納稅證明和社保證明來完成房價交易。有一些機構做了一個評估數據，大概有30%(的交易)來自補交納稅證明，我不知道這個數據準不準，只是說明政府堵投資客這一塊，外地人在上海買多套房這一塊有了更加明確的政策來抑制，對于高端市場這一塊不是太好。
第二，對于本地一些客群來說，在這個時候要抓住市場的機會來更好的選擇自己理想的板塊進行購房，這個階段第一個外地人不和你競爭，從政策面角度講，這個時間段房價相對比較平穩的階段，這個時候應該來說有充足的時間去選擇自己比較理想的板塊和房源，這對本地人來說是一個比較利好的事情。
但是從政策面本身來講我覺得還有幾個疑點應該和大家共享。
首先第一個在補交納稅證明或者社保證明的時候，去補交這個是市場層面的操作問題，不是政策條例規定能解決的，從這個角度來講“滬四條”能規避補交納稅證明這條政策具有一定的靈活空間，這一點對政策執行層面帶來一定的問題。
第二市場層面也出現前期購房交易，后期等待納稅證明兩年內補交夠一年之后，然后再進行房地產交易備案的現象。我覺得有可能未來還會有更多這種案例出現，比如說繳納半年或者8個月這樣的購房者有可能更多采取這種方式規避“滬四條”的規定。這樣對于“滬四條”的實際作用可能會打一個折扣。
第三，“滬四條”中的規定對于好多購房者來說，他心里面警示自己，注意自己社保證明和納稅證明的交付，這樣有可能導致政策在一年之后可能會失效。從7月份開始每個購房者都注重自己的社保證明和納稅證明有沒有交。“滬四條”本身給我們市場帶來的是一個短期政策層面強化的效果。
我覺得從后面一些市場情況來看，后面如果說再出現風口浪尖的事情，比如說9月份、10月份之后“滬四條”沒有起到真正的調控作用，可能還會有新的政策出來。也就是你剛才所說的未來會有什么政策出臺�？傮w來講, 政府有可能四方面出臺政策繼續調控：
首先第一個有可能像上海這樣的一線城市，如果說在“滬四條”的政策出臺基本框架下，9、10月份還出現這種事情有可能會有進一步強化的政策出臺，如果沒有的話會持續到年底或者另外一個時間段看市場情況怎么樣。
第二點，在土地市場這一塊，應該可能會出臺更多的細節政策。我們看到在一線城市土地市場成交的溢價率非常低了，基本上超過30%比較少。在二三線城市有可能還會存在溢價率比較高的現象，三四線城市有些城市還沒有出臺相應政策，對于市場需求或者對于投資，尤其是相對來說資金面比較寬松的開發企業，有可能還會選擇在二三線城市和三四線城市進行擴張，這樣會導致二三線城市地價會出現小幅上漲。在土地財政基本的市場環境下，怎么來解決和平衡土地財政的問題，怎么解決土地和房產稅的問題，還有土地財政和保障房的問題等等，這些問題有可能在未來會有更多的政策細節出臺平衡各個層面的關系。
第三，現在在一線城市拿上海講，基本上一手房，無論是成交結構發生變化還是其他層面的一些市場因素，現在房價表現基本上相對比較平穩，政府調控的基調，遏制房價過快上漲這種政策的目標基本上已經實現，我覺得這一點是值得肯定的。在這樣一個市場前提下，一手房這一塊相對表現比較平穩，二手房這一塊有可能會出現異樣的情況，比如說在二手房流通領域，如果沒有調控政策會不會出現異常的情況。其實拿現在來講，出現一手房和二手房房價倒掛的現象，這種現象也對二手房交易產生影響。這一塊如果說沒有很好的政策或者市場層面的因素來引導它，有可能還會出現交易環節上的一些問題。
還有可上海剛剛出臺的上海租賃新規，這也是對二手房調控的一個具體措施，未來對控制房租過快上漲也是房地產市場調控的主要環節。
第四方面，保障房這一塊，現在有很多細節政策沒有出來，包括前期，現在剛剛提的保障房供給的方式，這種方式很多包括土地征收環節，包括稅收環節，很多環節還沒有政策層面的因素來規范市場，尤其最近上海又提出限價商品房，包括對于住房客群，包括以這種分配方式和推出方式等等當中會不會涉及到稅費環節，很多政策沒有出來，在這些方面應該會有更多的政策在下半年甚至2012會持續出臺。
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