王韶：大禹治水是如今地產業的最好借鑒
2011-09-29 來源：0352房網 編輯：狄海霞
距今四千多年前，相傳黃河流域洪災頻繁，民不聊生，舜帝命禹治水，禹注意汲取其父鯀治水的失敗教訓，改“堵”為“疏”，水患消除，國泰民安。
自2010年1月始，國家對樓市采取了一系列嚴厲的調控政策，可實際效果與現實房價依然存在差距。究其原因，本輪房價全國普漲的原因很多、很復雜，如：貨幣超發和居民財富增長激發購房欲;通貨膨脹加劇投資需求;“土地財政”使開發成本居高難下;保障房長期缺位使商品房市場矛盾激烈。
家庭結構、人口流動及城鎮化催生的剛性需求長盛不衰。住房剛性需求是客觀存在，直接采取“三限”(限購、限貸、限價)從需求環節進行干預，無異于鯀之“堵”，雖然抑制了相當部分投資型需求，但卻無情地把大批剛性需求排擠在樓市之外。而剛性需求的釋放只是時間和地點問題，若“三限”持久存在，涉及范圍更廣，累積風險將不堪!
因此，樓市調控宜學習大禹治水，從多層次、多渠道解決住房問題。住房剛性需求是客觀存在，直接采取“三限”(限購、限貸、限價)從需求環節進行干預，雖然抑制了相當部分投資型需求，但卻無情地把大批剛性需求排擠在樓市之外。而剛性需求的釋放只是時間和地點問題，若“三限”持久存在，涉及范圍更廣，累積風險將不堪!
首先，征收房地產持有稅，分離自住型和投資型需求。當前，我國房地產稅種設置“重流轉、輕保有”，造成稅負不公： 一方面流通環節稅費都轉嫁到購房者身上，抬升了新建商品房價格;另一方面，房地產保有環節稅費種類少，稅負輕，資源優化配置差，滋生了投資行為。同時，住房作為生活必需品，在土地資源日益稀缺和房價高漲的情況下，房型不能過大，也不鼓勵買房用于投資升值。
在房地產保有環節向高端物業(指聯排別墅、獨立別墅或單套建筑面積超過144平方米)和多套住房(累計家庭人均建筑面積超出60平方米)擁有者征收房地產保有稅，增加多套和高端物業持有者成本，有效識別和鼓勵自住性需求，抑制過度投機。通過征收房地產持有稅，增加國家財政收入，所得用于保障性住房建設，既減輕對土地財政依賴，也利于改善房地產偏緊的供給結構。
其次，發展非產權性住房，完善住房供應體系，讓不同階層住有所居。穩定房價，解決住房問題，需立足長遠，充分調動市場中各種主體力量的積極性，建立和完善以商品房、保障房和租賃房并存的住房供應體系。一方面，預防社會資源分配不公和腐敗滋生，逐步減少或取消以產權出售為主的經濟適用房和限價房，代之以現金補貼或稅費優惠，讓有條件的中等收入群體到市場中去購置自己更滿意的商品房。
此外，大力發展非產權性住房，形成廉租房、公租房和商租房在內的以租房為主的供應體系。廉租房和公租房以政府為主，社會共同參與，實施嚴格的準入和退出機制，不以租金贏利，提供給低收入者。商租房針對中高收入群體和其他有需求人士，租金按市場供求關系確定。為有效增加市場供給，激活掌握在有錢人手中的“空關房”，減少購房者對新建商品房的依賴，對于用作商租房出租或二手房出售的存量房(超過3年，不足5年)，政府給予稅收優惠，保障中低收入群體和因城鎮化、人才流動加速而帶來的龐大住房需求。
再次，幫助購房者樹立科學的住房消費觀。高房價不是中國的特產，但面對同樣的問題，中外年輕人的選擇截然相反。在發達國家，“租房”是常態，而中國人“房非買不能住”的觀念根深蒂固。買房喜新厭舊，貪大求近，為買房，可以提前透支幾代人的積蓄，可以簡衣縮食，購房低齡化既折射出我們住房觀念的落后，也反映社會保障的殘缺。“蝸居”式的發泄不能從根本上解決問題，科學的消費觀要注意引導年輕人打破“一房伴終身”的觀念，根據自己的年齡和能力不斷調整住房目標，通過以租代買、以舊換新、以小換大、以遠換近等方式逐步實現自己的住房理想。
第四，拓寬投資渠道，疏導“炒房”需求，變直接投資為間接投資。目前我國投資渠道偏窄，壟斷行業民間資本難以進入，實體經濟不景，股市和樓市成為資本最好的避風港。相對于股市，樓市更具保值增值，資金自然大量涌入。簡單的限制絕非上策，需用疏而不堵的方式將投資需求引導到更多地方。因此，只有開放更多的投資領域，讓投資需求從房地產轉移出去，才能有效疏導沉積在房地產市場的資金。
此外，拓寬房企融資渠道，發展房地產信托基金和投資基金，開展抵押貸款證券化，疏導部分中長期資金直接投資房地產的需求，消除房地產對銀行的依賴，降低金融風險，為流動資本尋找出路，從根本上遏制炒房沖動。
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