黎文江：廣州廉租房價位仍處在合理水平
2011-10-06 來源：觀點網(wǎng) 編輯：狄海霞
2011年6月份，我隨考察團到歐洲考察當?shù)氐淖》勘Ｕ享椖俊Ｎ覀儜?yīng)巴黎市ICF社會住房(集團)公司邀請，參觀了巴黎第13區(qū)Chevaleref街社會住房經(jīng)營項目，以及Fulfon街舊房更新項目。巴黎民營社會住房發(fā)展商一年可提供總量25000套社會住房，其中ICF集團一年可建造1000套，每套實用面積約65平方米。由于社會住房租金比市場價低3~4倍，發(fā)展商的投資需要40年才能回本，之后才開始賺錢。
ICF集團在巴黎老城區(qū)Fulfon街的舊房更新項目，已經(jīng)起動一年半的時間，目前正在進行搬遷工作。該拆遷房屋看似很堅固，但己有50年以上樓齡，另外也考慮房屋不符合節(jié)能環(huán)保要求，所以要拆除重建。就地重建后的新住房由原來的130套增加至300套，租金由300歐元/月.套，上漲至600歐元/月.套。
可見，發(fā)達國家和地區(qū)的社會保障房租金約為市場價的1/3至1/4，即是市場價的三成左右。這樣的幅度估計在中國接受不了。因為國務(wù)院的要求是“按略低于市場租金的原則合理確定”，大約是市場價的八成左右就不錯了。
我覺得廣州市一套公租房每月租金1235元是合理的平均價位，各區(qū)可按當?shù)仄骄饨疬m當調(diào)整。當然，誰都想租金越低越好。然而，公租房回本期過長及今后維修養(yǎng)護費用的來源問題亦應(yīng)一并考慮。
據(jù)媒體報道，萬科集團的萬匯樓，是全國首個企業(yè)試驗經(jīng)濟租賃房項目。在2006年11月萬匯樓動工時，這個項目就被定義為城市中低收入人群居住模式探索的樣本。租金最初以附近城中村租金水平為參考，平均每套房月租只有460元。
萬科在其宣傳材料上，明確列出了萬匯樓項目的地價、建筑工程費、配套設(shè)施等各種投入，總共有4624萬元。這就意味著，即使不算地價1166萬元，余下的3458萬元，按目前年租金收入再減去每個月管理運營費5萬元左右，剩下經(jīng)營結(jié)余60萬元計算，在利息和物價上漲水平持衡的情況下，需要57.6年才能收回成本。
從報道上看，光按租金460元目前人民幣值計算，回本就要57.6年，并沒有考慮通脹幅度遠超利息情況下的460元貶值問題，也沒有考慮57.6年的維修養(yǎng)護費用。若全部考慮進去的話，100年也可能回不了本。
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