徐策：地產市場集中發展的四大優劣趨勢
2011-11-21 來源：上海證券報 編輯：狄海霞
當前房地產市場呈現成交量顯著下行、市場不斷降溫的狀況，反映出房地產調控政策取得了一定的成效。然而，房地產市場仍然存在著一些問題。未來房地產調控政策需要更加注重市場性工具，避免把短期政策長期化。要推動體制機制改革，在遏制投機、促進房價基本穩定的同時，促進房地產市場健康、可持續發展。
1、房地產開發投資呈現高位放緩態勢
在貨幣政策趨緊和房地產調控政策作用下，1-10月，全國房地產開發投資49923億元，同比增長31.1%，較上半年和前三季度分別下降1.8和0.9個百分點，較1999-2010年同期均值高4.4個百分點，總體仍保持較高水平。
從月度數據看，前5個月房地產投資增速相對平穩，6月份出現明顯下滑，但7月份又大幅回升，從8月開始到10月，連續3個月保持高位放緩態勢，10月當月房地產投資同比增長24.5%，較7月下降12.5個百分點。
2、住房銷售增速逐步減速
住房銷售增速對房地產調控政策反映比較敏感，實施房地產調控政策后，首先在銷售環節上見到效果。進入2011年以來，住房銷售增速在2010年下半年大幅下降的基礎上略有回升，總體呈現波動放緩的態勢。1-10月商品房銷售面積、銷售額累計同比增長10%和18.5%，分別較上半年下降2.9和5.6個百分點，雖然略高于上年同期的數據，但與1999-2010年同期均值比，分別低11.4和12.3個百分點。
從月度數據看，2011年住房銷售增速經歷了三個階段。第一階段是年初到4月份，出現大幅下滑，4月份銷售面積和銷售額出現負增長，增速分別為-10.1%和-11.8%;第二階段是5月和6月，出現大幅反彈，6月份銷售面積和銷售額分別達到25.4%和47.5%;第三階段是7月到10月，連續4個月下滑，10月份銷售面積和銷售額再次出現負增長，增速分別為9.8%和11.1%。同時，二手房交易量持續為負增長，說明房地產市場交易景氣并未上升。
4月以來，北京、寧波、深圳、廣州等城市二手房成交量均表現為同比負增長;北京、寧波目前二手房成交量已接近2008年金融危機時的水平。
3、房地產價格放緩跡象初現
新建住宅價格同比、環比增速持續回落。9月份，70個大中城市新建住宅價格同比平均上漲3.7%，環比平均上漲0.10%，漲幅繼續回落。價格同比上漲的城市有69個，價格回落的有1個，同比漲幅超過5%的城市有17個;價格環比上漲的城市有24個，持平的城市有31個，下降的城市有15個，環比漲幅均未超過1%。
二手住宅價格同比漲幅下降，環比實現負增長。9月份，70個大中城市二手住宅價格同比平均上漲2.4%，環比平均下跌0.07%。9月份，70個大中城市中，二手住宅價格同比上漲的城市有61個，持平的城市有2個，下降的城市有7個，漲幅超過5%的城市有10個;二手住宅價格環比上漲的城市有24個，持平的城市有21個，下降的城市有25個，環比漲幅均未超過1%。
4、土地價格增速全面放緩，土地交易逐步趨冷
土地價格增速全面放緩。2011年第三季度，全國主要監測城市綜合、商業、居住和工業地價環比增長率分別為1.33%、1.98%、1.69%、0.64%，較上一季度分別下降0.54、0.79、0.48、0.49個百分點;同比增長率分別為8.37%、11.54%、10.48%、4.61%，較上一季度分別下降0.48、0.22、0.25、0.84個百分點，地價環比、同比增幅全面回落。12個重點城市平均樓面地價10月份降至1794元/平方米，較2010年同期低1605元/平方米。據中國指數研究院的統計數據顯示，2011年前三季度，130個城市住宅類土地成交樓面均價同比下跌11%。
土地交易逐步趨冷。從土地供應市場上異常交易地塊的情況來看，高價地塊數量明顯減少，溢價率和競價輪次相對平穩，市場熱度降溫。12個重點城市10月份居住用地土地供應804公頃，而成交量為444公頃，相差360公頃，且缺口又擴大趨勢。進入10月，隨著各地不斷爆出樓盤大幅降價的消息，樓市下跌預期增加，土地市場進一步冷清。
上海、廣州、北京等地出現多宗地塊被撤牌和商業用地流拍的情況，開發商拿地意愿重新走低。三季度末，地產開發貸款余額7887億元，同比下降4.8%，比上季末低5.3個百分點。在嚴厲的房地產調控政策下，全國土地市場趨冷，可見一斑。
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