徐策：當前地產市場存在的四大主要問題
2011-11-21 來源：第一財經日報 編輯：狄海霞
11月2日，國土資源部發布公告稱，截至2011年10月14日，全國31個省(區、市，含兵團、西藏除外)2011年落實中央下達保障性安居工程建設任務用地42614公頃，用地落實率超過100%，已超額完成2011年中央下達的保障性安居工程用地落實任務。
2011年中央財政已分批下達1522億元保障性安居工程補助資金，各地也通過建立保障房融資平臺等方式積極籌措資金。11月10日，住房城鄉建設部公布，截至10月底，2011年全國城鎮保障性安居工程開工已超過1000萬套，實現了年初計劃的目標任務。
1、房地產調控逐步加碼與房地產價格尚未實質性下降的矛盾
2011年1月26日發布房地產市場調控“新國八條”，政策延續了2010年以來持續的“增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障性住房建設”的調控思路，在調控手段上則是使用了更多的行政手段，包括限價、限購等手段。至1季度末陸續有40個大中城市出臺限購令，其中北京、深圳限購政策及執行程度最為嚴厲。然而，截止到9月份，70個大中城市新建住宅價格同比上漲的城市有69個，只有1個下降，房地產價格尚未出現實質性下降。
2、一線城市房價穩中趨降與二三線城市快速上漲形成鮮明對比
目前來看，一線城市房價已經出現松動，部分樓盤房價降幅較大。然而，與此形成對比的是，二、三線城市房價上漲勢頭迅猛。盡管從城鎮化加速推進、大量農村人口入城的角度看，二、三線城市房價上漲是一個長期趨勢，但是如果過熱的投資性需求充斥樓市，房價過快上漲，勢必會重蹈一線城市覆轍積攢大量泡沫，透支樓市未來的發展能力。
3、限購政策在遏制房地產投機的同時也對剛性需求形成影響
以往出臺的房地產調控政策在抑制投機方面往往收效甚微，而“限購令”的政策效果卻十分明顯。限購政策本質上屬于行政手段，而且影響范圍不僅僅是投機需求，對于因勞動力轉移形成的剛性需求、因家庭收入增長和人口變化形成的改善型需求也產生影響。因而，限購政策對于非投機性需求的影響需要引起關注，是否需要擇機退出值得探討。
4、貨幣政策收緊的滯后效應對住房供給形成抑制作用
2010年以來，貨幣政策采取連續收緊的操作，到2011年，其滯后效應逐步顯現出來。在貨幣政策收緊的條件下，房地產信貸資金逐步減少，三季度末，房產開發貸款余額2.64 萬億元，同比增長14.9%，比上季末低3.5個百分點。
房地產開發投資資金來源增速不斷下降，1-10月份，累計同比增長20.2%，較上年同期下降11.8個百分點，其中國內貸款增長1%，較同期下降25.3個百分點;自籌資金同比增長30.8%，較同期下降19.9個百分點;其他資金中個人按揭貸款同比增長-4.9%，較同期下降20.1個百分點。
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