楊紅旭：全國樓市調控蔓延至三四線城市
2011-12-13 來源：新聞晨報 編輯：宋羽欣
10月全國房價正式出現下跌拐點以來，不僅一二線城市入冬，連上半年房價明顯上漲的三四線城市，好像也撐不住了。季節一旦入冬，氣溫就會快速下降;樓市一旦出現拐點，就會全面蔓延。
中國指數研究院28日公布的數據顯示，11月21日至27日監測的35個城市中，30個城市的樓市成交量同比下降，7個城市成交量降幅在50%以上，其中長沙同比降80%，汕頭、天津降近60%，而北京市場成交量卻出現小幅回升。周度數據的時間跨度偏小，不能精確反映市場動態，但還是能折射出近期部分二三線城市成交量快速下滑的事實。
樓市調整具有明顯的區域次序特征。2010年，一線城市成交量就已出現大幅下滑，而多數二三線城市卻大幅增長。今年以來，一線城市成交量一直保持低迷態勢，而多數二三線城市直至八九月后，才出現成交顯著下滑的情況。從市場消息面，也可反映出這一態勢。
2011年10月以來，北京、深圳等一線城市的幾個樓盤出現因下調房價而遭老業主圍攻事件。近期，要求補差價和退房的現象，進一步向合肥、長沙等二線城市蔓延。另有一典型現象：近日，隨著北京通州、昌平房價下降，鄰近的河北香河樓市也開始跳水。真可謂“城門失火，殃及池魚”。而僅僅在幾個月之前，輿論還在為這些地區房價逆勢快漲而憂心忡忡，莫不呼吁對之實行嚴厲的限購和限價措施。
筆者認為，影響當前樓市需求的三大因素，按重要程度依次是：購房者的心理預期、房貸緊縮政策、限購政策。雖然三四線城市多數都未實行限購，但房貸緊縮卻是全國“一刀切”的，首付提高、利率上升，對于三四線城市購房人的影響，基本與一二線城市相似;而最重要的當屬預期，隨著一二線城市房價下跌，在當前網絡發達、信息傳播通暢的情況下，三四線城市的老百姓自然會預期本地房價也會有所松動和下跌，相當部分購房人會暫停入市，等待觀望。
這也就形成了全國樓市調整中的區域差別。當然，更深層次的原因，是三四線城市與一二線城市、中西部與東部相比，經濟和樓市發展水平不同，前者屬于后發地區，過去幾年房價上漲速度較慢，住宅需求中投資投機性需求比重較低，房地產泡沫較小，房價不會太早、也不會較大幅度調整。
不妨比較兩組數據。2008年，一線、二線、三四線城市商品房成交量，占全國的比重分別約為8%、32%、60%，而今年前三季度的數據分別為5%、29%、66%。由此證明，一二線城市所占比重持續下滑，而三四線卻越來越大。中國房地產開發和需求的主戰場，已經轉移到三四線城市，一些有代表性的地產巨頭正在快速向這些區域進行戰略布局。
最后，分析一下2011年不同商品住宅戶型的市場冷暖。在樓市下行期，有一個規律，郊區先跌價，普通住宅先促銷。今年以來全國熱銷樓盤，絕大部分都是位于郊區的中小戶型普通住宅項目，他們針對自住需求，尤其是剛需一族，降價二成左右就能實現跑量。今年前10個月，一線城市一房和二房的供應面積與成交面積的比例大體分別為1：1.07和1：1.16，稍稍供不應求;三房、四房分別為1：0.61、1：0.43，明顯供大于求。
與之相匹配，近三年來，全國商品房銷售額20強企業，所占全國商品房銷售總額的比重，由2009年的12%，經2010年的14%，再快速增至今年前三季度的18%。顯而易見，開發商優勝劣汰的速度正在加快。今后民眾購房時，應更多關注這些大品牌的項目，如果購買的是實力弱小企業的樓盤，說不定等你入住后，企業就已失蹤了，遠不如大開發商那樣可以提供后續優質服務。
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