許子枋：堅決抑制房價上漲值得仔細(xì)揣摩
2011-12-23 來源：許子枋博客 編輯：狄海霞
目前，無論國際國內(nèi)并沒有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，一些學(xué)者結(jié)合國際上通用的衡量標(biāo)準(zhǔn)，在比較了國際上相關(guān)國家的一些評價方法和房價的歷史軌跡之后，得出了數(shù)個相對有一定價值的經(jīng)驗標(biāo)準(zhǔn).其中最有價值的評判標(biāo)準(zhǔn)是：房價收入比。它是指一個國家或地區(qū)，在某一個特定時點上，一套家庭平均居住面積與年均收入之比。依據(jù)這個比值是否處在一定的合理區(qū)間，來判定房地產(chǎn)的泡沫程度。
2011年12月12日-14日，在北京召開了中央經(jīng)濟工作會議，全面分析了當(dāng)前國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢，深刻闡述明年和今后一個時期經(jīng)濟工作必須把握好的重大問題，明確提出明年經(jīng)濟工作的總體要求、大政方針、主要任務(wù)。
會議要求把握好穩(wěn)中求進的工作總基調(diào)，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強調(diào)控的針對性、靈活性、前瞻性，繼續(xù)處理好保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系，加快推進經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整。
著力擴大國內(nèi)需求，著力加強自主創(chuàng)新和節(jié)能減排，著力深化改革開放，著力保障和改善民生，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展和物價總水平基本穩(wěn)定，保持社會和諧穩(wěn)定，以經(jīng)濟社會發(fā)展的優(yōu)異成績迎接黨的十八大勝利召開。
有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)，會議指出，“要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。”怎么樣理解促進房價回歸到合理水平?決定后調(diào)控時代房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)度和思路。
所謂房價合理回歸，粗看似乎意味著要把房價降下來，但實際上并不完全表示這個意思。仔細(xì)考量，“促進房價合理回歸”意味著促進房價向房地產(chǎn)產(chǎn)品本身具有的基準(zhǔn)價值回歸，其內(nèi)涵兩層意思：泡沫程度高的城市的房價肯定要使其降下來，向其基準(zhǔn)價值軸回落;沒有泡沫的城市和地區(qū)的房價可以適當(dāng)溫和上漲，房價要體現(xiàn)與經(jīng)濟增長和人民收入增長的同步，這兩個方向都是房價的合理回歸。
中國國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹15日在廣州舉行的“觀點2011年度論壇”上表示，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，就是要繼續(xù)抑制投機行為，滿足正常自住的住房需求。在“促進房價合理回歸”上，并不是簡單的要使房價下降。我認(rèn)為秦虹的觀點值得采信，采信的理由既基于她的特殊身份，也基于她的專業(yè)深度與戰(zhàn)略視野。
在中央政府堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖的前提下，已經(jīng)逐步顯現(xiàn)的政策效果還會繼續(xù)，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場會延續(xù)慣性下行的趨勢。泡沫程度大的城市的房價合理下行回歸，這是肯定的。但從全國范圍看，欠發(fā)達地區(qū)以及眾多的不發(fā)達的三四線城市，隨著城鎮(zhèn)化程度繼續(xù)推進、經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展和居民收入提高等因素的作用，房價仍有合理上行空間。
其次，對房地產(chǎn)調(diào)控政策的表述，我認(rèn)為其內(nèi)涵了中國未來房地產(chǎn)政策的走勢，在堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松的前提下，2012年調(diào)控的主基調(diào)預(yù)計不會有更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺，會延續(xù)2011年的調(diào)控政策。2012年的調(diào)控政策的一個最大特征可能是時點預(yù)調(diào)、區(qū)域微調(diào)，信貸政策是差別化扶控，充分利用市場手段而非行政手段。
因采用房地產(chǎn)政策的區(qū)域微調(diào)和房地產(chǎn)信貸政策的差別化扶控，既能促進房價回歸到其合理的價值內(nèi)核和民生內(nèi)核基準(zhǔn)線，讓房價水平維持在社會大眾可承受的范圍內(nèi)，促進房價收入比越來越合理，同時又讓房價的變化幅度(部分區(qū)域的房價溫和上漲)有利于平衡社會各方(政府、企業(yè)、銀行、民眾等)的利益關(guān)系，有利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的漸進式調(diào)整，實現(xiàn)中國經(jīng)濟的軟著陸。
“房價合理回歸”本身就是對調(diào)控后中國房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域性分化、結(jié)構(gòu)性分化的一種異常準(zhǔn)確的引導(dǎo)和描述。其三，在中國新的替代性經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)完全樹立起來之前，房地產(chǎn)業(yè)作為中國經(jīng)濟的支柱地位暫時還不可能被完全取代。但未來樓市調(diào)控預(yù)期已經(jīng)明確，中國房企不應(yīng)再抱有短期內(nèi)調(diào)控會有所放松的僥幸心理。中國房企應(yīng)該立足長遠，不要在短期內(nèi)惡性透支未來發(fā)展空間。
政府將促進經(jīng)濟增長由政策刺激向自主增長有序轉(zhuǎn)變，以使國民經(jīng)濟繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展，今后的中國房企發(fā)展很重要的關(guān)鍵就是明確政策預(yù)期，走結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型之路，今后的中國房地產(chǎn)管理部門的首要職責(zé)，就是促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展。
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