許子枋：中國房企變局與沉默的變數太多
2011-12-23 來源：許子枋博客 編輯：狄海霞
房地產供應領域里沉默的大多數，這個沉默的大多數是誰?它們在中國目前這種史上最嚴厲的房地產調控背景下又會發生怎樣的變化?這個變局又會如何地影響中國未來房價變動趨勢?
一、房企中沉默的大多數是誰？
從房地產供應方來分析，我們來看這個沉默的大多數究竟是哪個群體?以某省為例，該省共有房企5373 家，其中一級企業12 家，二級企業198 家。再以該省的某一地級市域的房企結構為例，該市共有房企303 家，其中二級5 家，三級173 家，四級23 家，暫定102 家。
這是中國普遍的房企結構圖。在中國的約6.5 萬家房企中，顯而易見，中國絕大多數房企可以說是草根類房企，相對于在媒體上喧囂的寥寥數十家上市公司和大型國企，他們是沉默的大多數，但他們又確實是中國房地產業的基礎。既然這群沉默的大多數是中國房地產業的基礎，那么這群房企的生存處境、他們在調控背景下的如何演化將決定中國未來房地產市場競爭大趨勢。
二、房企加劇分化不是夢，但寡頭壟斷很遙遠
在目前的宏觀調控下，一線房企會加劇分化，中小房企也會加劇分化。但是中國的房企數量是否會像某些學者所言：“如果中國的房地產調控政策持續不斷，那么房地產企業家數會幾何級數縮水，而市場控盤率會越來越高。接近負債上限的 30% 左右的開發商，會在今明兩年清理出局。在未來五年內，房地產開發企業從萬家下降到千家。”地產觀察者許子枋認為：那倒未必!
如果宏觀調控繼續持續高壓，這是覆蓋所有房企的宏觀環境，一般而言，并不會有哪些房企就能完全獨立于這種系統高壓之外，而風景那邊獨好。更大的可能是他們也許自顧不暇，也許心存觀望。因房企兼并本質上是土地的兼并，對資本的要求非常大。中國目前又有哪個企業能有這么大的胃納?即使有，在系統風險下，又怎能消化得了?
當然唯一的可能，是國進民退的可能性。那樣的話并不是房地產業之福，在一個可以充分競爭的市場，國進民退意味著效率的喪失，效率的喪失將毀壞整個行業。
三、出局的未必是中小房企，恐龍被自己的屁悶死了，而蜥蜴還可以斷尾求生
中國的房企是一類比較特殊的企業，其核心價值是土地，其核心支撐是中國已經且繼續高速的城市化，因為這個大趨勢導致了房地產業的高速增長，導致了房價的高速上漲，也掩蓋和抹平了大多房企的管理缺陷。房企只要現金鏈不斷，就能活得很滋潤。如果現金鏈斷了，一線品牌房企被洗牌出局也很正常。
在三四線城市，房企本來就很少受惠于銀行，而大多是合伙制的自有民間資本，因此反而抗風險能力還強些。基于我的研究實踐，我相信中小房企有較大的自我抗壓、自我變通與自我生存的能力。
大與小并不是可持續生存與發展的標志。如果從純粹企業管理觀來看，只有那些具有正確的企業價值和獨特的開發理念，有一定競爭力的產品和產品線，在區域內有較高的經營管理水平和服務意識，有一定現金流不會導致資金鏈斷裂的房企，就是比較強健的房企，就是不會出局的房企。
四、房企數量的減少，更多的表征為房企的主動退市
數據顯示， 2008 年我國房地產開發企業的數量是 87881 家， 2009 年和 2010 年分別降至 80407 家和 66290 家，同比分別減少了 8.5% 和 17.56% ，兩年內累積減少了 24.57% 。
有專家認為：過去所有出局的企業幾乎沒有幾個是因為調控而出局的，大都是因為戰略失誤、擴張過快、股東不和、管理失控等內因。 2008-2010 年所減少的 24.57% 的企業數量，也非全部是出局所致。企業主動進行戰略收縮、重組或合并子公司等，也是主因之一。
筆者比較認同這個觀點。有些學者引用這個數據時，基于兩年房企數量呈現加速減少態勢，就斷言在未來五年內，房企會從萬家下降到千家，那是書齋臆想。基于多年的企業并購研究，筆者認為：恰恰因這兩年是房價高漲期，才會使房企并購變得如此簡單。在房地產低潮期，并購反而將變得異常謹慎，所以房企數量的減少速度反而會放緩。
房企并購與其他非房地產業類企業并購存在很大區別：房企的并購其實質就是土地資源的轉移，基本無關乎人力資源、企業文化、企業品牌等。而且因為中國的特殊情況，一般來說，一個土地項目關聯一個房企，因為土地權證等系列權證的更名異常復雜，成本高昂，絕大多數房企并購是整體收購公司股權，房企仍將繼續經營，所以即使有大量的并購發生，房企數量其實變化不會很大。房企數量的減少，更多的表征為房企的主動退市。
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