孫華良：庫存量成開發商肩上最大的負擔
2012-01-06 來源：新聞晨報 編輯：狄海霞
從前三季度情況來看，2011年樓市經歷著前所未有的考驗。隨著調控步伐的推進，從上市房企的季報、中報及其披露的各項數據來看，上市房企從年初明確表示“不差錢”，到年中紛紛表態要“布局二、三線城市”，再到9月、10月業績紛紛出現下滑、庫存創下天量新高，走出了一段明顯的下行曲線。目前，上海商品住宅庫存已超過997萬平方米，若按照2011年前10月住宅月均60萬平方米的消化速度，目前這些余量則需要將近17個月才能消化完畢。
這些庫存已成為開發商的巨大負擔，銷售回款無力使得房企的資金窘境更為突出。過去，高負債經營模式令房企在行業的高速發展中占得先機，如今，樓市頻繁出臺調控政策，房地產越來越難做的呼聲與日俱增。數據顯示，剛剛過去的第三季度中，146家上市房企共計實現營業總收入866.3億元，同比下滑22%。從凈利潤指標看，146家上市房企共計實現歸屬于母公司股東的凈利潤97.1億元，同比下滑了25.5%。
前三季度，118家上市房地產開發企業資產負債率均值為63.58%，成為自2009年以來的新高點，且呈現出繼續上升的態勢。從企業數量上來看，資產負債率超過70%的上市房企增多趨勢明顯。2011年三季度，118家上市房企中資產負債率超過70%的共48家，占比約40.7%，超過國際常規標準50%的更是高達80%以上。越來越多的上市房企資產負債率進入到過高的區間，資金問題愈發凸顯。
高庫存壓身、銷售回款無力、資金短缺、高負債率已成為目前多數房企的特征，至少有三成的房企目前處境已岌岌可危，不少資金缺口較大但實力不濟的中型開發商將第一批倒下。高位庫存不僅使巨額資金喪失流動收益，還將搶占明年新項目的銷售空間，使同區域同質化項目的增多，加劇來自于房企內部的銷售競爭。我認為，處于困境的開發商目前或許還暫時不會倒閉，但卻極有可能通過換、賣股權的方式，斷臂求生。雖然目前開始陷入困境的開發商正在增多，但國家調控的決心卻未改變。
在房價方面，我依然堅持“2012年房價的漲幅或跌幅在15%都屬正常”的觀點。外環區域的剛需類產品仍然將保持良性的發展態勢，也將成為市場成交主力。中低價位的剛需房在今年十二月中旬至明年一月末會有一波微跌，但因需求旺盛，交易量會有所上升。內環內產品由于拿地價較高、地段稀缺等因素，價格將保持平穩。從目前來看，下半年內環以內房產將保持現有價位，而內環外房價將有小幅下調，將成為2012年房價主要態勢，大漲與大跌都不可能出現。
對于未來房地產市場發展的總態勢，我的觀點是：短期盤整，長期看好，市場將更規范更細分;暴利不再，開發企業更專業、更壟斷;投機客將被完全擠出市場。同時，在城市化的不斷進程下，人口紅利將奠定中國未來10年房地產行業的市場空間。
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