江德斌：購房者將握住房價最后一根稻草
2012-01-10 來源：商都網 編輯：狄海霞
房企的債務償還高峰將在2012年到來。除銀行貸款外，海外債、房地產信托、基金、私募、民間高利貸這四個維度的債務將一一引爆。債務危機加上調控不放松，房企降價是大概率事件，部分房企將被迫遭清算、破產、重組。
數據顯示，截止2011年上半年末，136家上市房企共背負1.24萬億元債務，其整體負債率已達到近10年新高。另據上海易居最新報告顯示，2011年前三季度，上市房企資產負債率均值為63.58%，為2009年以來新高。其中，資產負債率超過70%的上市房企增多趨勢明顯，占比超過四成。顯然，資金壓力已成為房企所面臨的最大負擔，而由此引爆的債務危機則將是壓垮房價的最后一根稻草。
雖然房企一直處于土地抵押貸款和借債來投資，并采取滾動發展的模式，在房價處于上升周期，銷量一路看好的情況下，資金并不是問題，只要想辦法拿到土地，通過相關規劃就意味著財源滾滾而來。但是，當政府的調控大旗高舉之時，“限購令”把投資需求擠壓到最小，銷量處于冰點狀態，房價亦上漲乏力，甚至步入下行周期，由此而造成的資金鏈緊繃，就成為開發商最頭疼的問題了。
對于經營狀況良好的企業來講，適量的債務并不會成為負擔，反而是企業擴張發展的籌碼。但如今房地產行業整體受到政策打壓，在可預見的未來調控亦不會松動，甚至還會加碼之時，債務償還能力就成為房企生存的關鍵。處理不好的話，龐大的債務就是一把帶血的刀子，將房企的肉一塊塊割下來，讓其痛不欲生。2012已經到來，這不是世界末日，但對于面臨債務償還危機的房企來講，卻是它們的末日。
如果債務能夠順利償還，那就不是危機，但是房企的萬億債務恰恰無力償還。去年房企大肆舉債，不惜募集高息海外資金，以及借取民間高利貸，就是為了賭一把，看能否挺過調控關，迎來再次松動的機會。可是，在調控政策毫無松動信號的當下，房企的“賭注”已注定告輸，而同時，借貸大門卻在一一關閉，銀行貸款、海外融資、私募等三道途徑均已無望，只剩下民間高利貸了。但民間借貸現在亦岌岌可危，頻頻傳來老板跑路的消息，房企再從民間借貸求生的幾率已經很小。
因此，綜合來看，如果為了快速償還債務，卸去肩上的重負，最現實的途徑就是去庫存化，采取降價促銷的策略盡快回籠資金，以免發生資金鏈斷裂，從而造成企業破產的風險。實際上，部分房企已經認清形勢，走在行業的前面，搶先打響降價促銷的槍聲，那么，在龐大的債務危機壓力下，還將有更多房企加入此行列，降價圖存。而且，越晚搞促銷的房企，其降價促銷的力度就要越大，否則難以吸引到消費者。
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